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房地产政策和税收 东华大学MBA 张健 2009年10月11日 房地产投资课程 第一课: 上海房地产市场形势与投资策略分析 第二课: 房地产供求、价格和买房承受力 第三课: 房地产贷款和买卖成本 第四课: 房地产政策和税收 第五课: 房地产投融资和创新 第六课: 房产买卖和评估 第七课: 房地产投资者分析 第八课: 总结和讨论 影响房地产市场包括房价长期趋势的因素 长期的主要影响因素: 1 、城镇的人口增长 2 、经济增长 3 、政府政策 影响房地产市场包括房价短中期趋势的因素 1. 总体国家政策 2. 财政,税收, 货币,人民币汇率变化和方向 3. 供求关系的不平衡 4. 人口数量的变化及人口的分布 5. 投资的预期回报, 租金 6. 资金流向, 外商投资规定 7. 实际和预期通货膨胀 8. 消费者预期 9. 建筑成本 10. 实际收入水平 11. 就业水平 12. 城市（或地区）的发展前景 1. 总体国家政策 政府有关部门近期出台了稳定房地产市场的一系列措施及其目的和力度. 2005年3月26日国务院办公厅《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 2005年5月12日国家建设部、发改委等七部委于公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005年7月10日国家税务总局:个人出售住房应按‘财产转让所得’项目征个人所得税２０％. 2006年7月26日，国税总局发布108号文，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。? 2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。 2. 财政,税收, 货币,人民币汇率变化和方向 房地产市场是国家经济中是一个很重要的部分, 而房地产问题也是与人民生活最密切相关的大事之一, 任何国家和地方政府都会在一定程度直接和间接通过相关政策来影响, 从我国最近十多年来房地产市场发展来看, 我国政府政策与房地产市场有着直接密切的联系, 其对房地产市场健康发展和房价上涨下跌有着重要的作用。政府的目的包括保持国民经济健康增长、物价的稳定、就业率的增长和人民生活水平的提高等，目前我国政府也强调创造和谐社会。 财政政策 – 稳健 税收 – 加大力度 货币 – 利率上升, 融资的渠道少 汇率 -人民币升值 财政政策 – 稳健 而在2004年12月１日召开的中共中央政治局会议上，为近年经济政策定下了基调：双稳健，即实行稳健的财政政策和货币政策。至此，实行七年之久的积极财政政策将正式淡出舞台。 财政政策由“积极”转向“稳健”，取决于我国经济运行的实际情况。近几年来，我国社会投资明显增快，尤其从2003年开始，固定资产投资持续高速增长。财政收入也持续攀升，国家财力充沛。 2008年11月5日国务院常务会议提出，当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建。 税收 – 加大力度 2006年7月26日，国税总局发布108号文，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。? 2006年5月31日，国税总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策具体执行问题予以明确。 上海关于调控房地产市场的部分政策措施 上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。 2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策。 非普通住房契税调为3％ 通知还明确， 2005年6月1日起购买非普通住房的，按3％税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收. 普通住房三条件 可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以上； 单套建筑面