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第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念、特点 （一）概念：物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动，其中，物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。现代化的物业管理是一种有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式。 （二）特点 1.物业管理职能的社会化。物业管理的社会化是指物业管理企业将分散的社会分工汇集起来统一管理，每位业主只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于居住环境的日常事务办妥，而不必分别面对各个不同部门。 2．物业管理组织的专业化。物业管理是由专业的物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理企业的经营服务范畴之内。 3．物业管理的市场化。物业管理公司作为一个独立的法人，应按照《公司法》的规定运作，必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自身的经营能力和优质的服务在物业管理市场中争取自己的位置。 4．物业管理形式的规范化。 5.物业管理关系的契约化。 二、物业管理的内容 1．常规性的公共服务 (1)物业及配套设备设施的维修养护管理，确保处于良好运行状态； （2）物业区域的安全防范工作，通过值班、看守、巡逻，以防盗、防火、防事故； （3）物业区域公共环境卫生工作，定时收集清运废弃物，清扫洁净公共部位； （4）物业区域公共绿地美化工作，对道路、公共地方、公共设施绿化进行养护； （5）物业区域车辆管理工作，统一车辆停放，保持道路畅通，确保车辆安全； （6）物业区域内有关档案资料保管工作。 2．特约服务。指物业服务公司为满足一些住户群体的需要而提供的专项服务，这些服务项目一般不在统一的物业管理委托合同约定的范围之内，使用人享受这些服务时必须单独提出并支付服务费用。这些服务项目包括：日常生活类服务；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类和经纪代理中介服务。例：室内清洁、家电维修、商品代购、代缴费用，接送小孩代订报刊等。 3．多种经营。物业服务公司可自行或联合其他机构在物业区域开展多种经营，既可方便业主，又可补充管理费用，以业养业。例：设立超市、洗衣店、理发店、图书馆、影院、健身房等。 第二节 物业管理法律关系 一、概述：物业管理法律关系是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利、义务关系。由主体、客体、内容三要素组成。 二、物业管理法律关系主体 1、业主、非业主使用人、开发商 业主是物业所有权人。非业主使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。开发商是指房地产开发企业。 2、物业服务企业 物业管理企业根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。划分为一级、二级、三级三个资质和临时资质。 3、行政管理部门 三、物业管理法律关系客体 1、概述：物业管理法律关系客体指物业管理法律关系主体权利义务指向的对象，分为物、行为和非物质财富。 2、物业的专有部分和共有部分 专有部分指物业中具有构造和使用上独立性的部分，专有部分与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。 共有部分指物业中除去专有部分由全体或多数业主拥有和使用的部分。由共用部分、共用设备、公共设施组成。 3、物业管理法律关系主体的行为 业主及非业主使用人的行为；物业管理企业的行为。 四、物业管理法律关系的内容 业主的权利义务 物业服务企业的权利义务 物业管理公司享有以下权利：1．根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法；2．依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；3．依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；4．有权制止违反规章制度的行为；5．有权要求业主委员会协助管理；6．有权选聘专业公司承担专项管理业务；7．可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 物业服务公司应履行以下义务：1．履行物业管理委托合同，依法经营；2．接受业主委员会和业主及使用人的监督；3．重大管理措施应提交业主委员会审议批准；4．接受行政主管部门监督指导；5．定期向全体业主公布管理费用收支账目；6．物业管理委托合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产。 第三节 物业管理业务 一、物业接管验收 1、概念：物业接管验收是指物业管理企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。 2、物业资料的移交 竣工验收资料；技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件 二、前期物业管理 物业触手猴至业主入住前的物业管理。《条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务公司签，建设单位选聘物业服务公司的，应当签订前期物业服务合同。 1、前期物业管理时间的界定 开始