必威体育精装版房地产研究昆明劲华项目营销策划方案.ppt

* * B、33.33元/月/㎡ 5年预期招商收益 招商收益（满租）面积49971.84㎡均价33.33元/月/㎡ 每年租金 0.1998亿元 5年合计 0.999亿元 备注：较接近市场的租金价33.33元/月/㎡ 5年租金=月租×12月×5年×总面积 * * 1、客户预期收益计算按8000 ∕㎡ 物业情况 单个厂房面积 493.52㎡ 单价 8000元∕㎡ 一年6%返租236889.6元 二年7%返租276371.2元 三年8%返租315852.8元 四年9%返租355334.4元 五年10%返租394816元 6-10年10%返租金额1974080元 总价 3948160元 前五年返租金总额 1579264元 第1年—第10年返租金额 3553344元 前10年已经回收90% 3553344元 未收回10%即394816元 即第11年10%即可收回成本，即3948160元（注：第六年到第十年没有租金 递增，实际10年可收回投资成本） 客户预期收益 按987.04㎡单层分隔2个产权则单个厂房面积是493.52㎡ * * 2、客户预期收益计算按6000 ∕㎡ 物业情况 单个厂房面积 493.52㎡ 单价 6000元∕㎡ 第一年6%返租177667.2元 第二年7%返租207278.4元 第三年8%返租236889.6元 第四年9%返租266500.8元 第五年10%返租296112元 第6-10年10%返租金额1480560元 总价 2961120元 前五年返租金总额 1184448元 第1年—第10年返租金总额 2665008元 前10年已经收回90% 2665008元 未收回10%即296112元 即第11年10%即可收回成本，即296112元（注：第六年到第十年没有租金递增，实际10年可收回投资成本） * * 预期收益=招商收益+销售收益 按销价8000元/㎡ 4.9970亿元 = 0.9993亿元+3.9977亿元 （租价均按33.33元/月/㎡ ） 按销价6000元/㎡ 3.9976亿元 = 0.9993亿元+ 2.9983亿元 （租价均按33.33元/月/㎡ ） 代理商预期收益（100%满销售 100%满足） 招商106万 销售代理600万元 开发商预期收益 * * （从签订合同之日） 整个营销周期划分；根据具体情况再做调整。 筹备期 ： 两个月 形象导入： 大约为两个月。 认筹蓄水期： 大约为六个月。 开盘强销期： 大约为六个月。 持续热销/尾盘期 ： 大约为四个月及以上。 4、营销节奏： * * A 、工作要点： 预热期―项目预热期招商签约，内部认购工作流程及执行要点 ； 强销期―营销工作流程及执行要点 ； 持续期―营销工作流程及执行要点。 执行修正 往来文件：《项目招商销售情况总结》《项目策划执行修正方案》 内容：根据招商销售状况和市场动向的反馈，适时调整营销计划。 置业手册 中心内容：根据项目优势编选的租赁购房须知、各阶段项目业态卖点的序列 。 * * 项目运作组的确定 人员的到位 项目入市 效益分析 盈利模式 营销构架、物料 定位 入市 确认执行 B、工作计划作业表 招商方案确认 推广步奏制定 招商费用投入 租、售节点控制 招商、营销执行 方案动态调整 营销强力执行 后期服务工作 综合资源分析提炼 项目发展模式 市场定位及业态方案 行业环境分析 市场竞争环境分析 目标消费群环境分析 * * 定位阶段 （筹备期） 招商人员进驻，招商策略制定、招商方案确定、 招商资源配置、销售方案制定 入市阶段 （形象导入） 客户资源搜集整理、 团购方案制定，策划推广计划、 项目VI设计、项目包装、宣传品设计、成交流程设计 执行开盘阶段 （蓄水期） 全程和阶段性策划案制定和项目开盘执行、 案场招商、销售执行、客户资源搜集整理 持续旺销阶段 （强销期） 后续方案调整、政府机构对接、 金融服务引进、配套服务规划、企业注册辅助等等。 收盘阶段 （尾盘期） 后期客户服务、解决滞销、尾盘、入伙、开业 C、工作计划作业成果表现 * * D、 市场测试 根据房地产市场交易的一般规律，房地产通常有三个黄金销售周期： 4-5月、9-10月，12月-次年1月中下旬。 其他时间通常为房产销售的淡季。因此，在整个房地产开发的营销部署方面通常在淡季进行营销筹备、推广和客户积累工作，在旺季进行房地产的集中销售，解决房源去化问题。 * * 项目现场体验、推介说明会等 各种市场、各工业园区、各种展示会、等派发DM单 上面直接与商家沟通，形成点对点的营销 * * 预计： 初步