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建筑控制 建筑高度：还要考虑到航线、气象观测、通信消防、城市景观 建筑后退：道路宽度和建筑高度的对比，叫做路幅比 一般路段沿路建筑高度不得超过规划道路红线宽度，并为 建筑后退距离的1。5倍 建筑间距： 按照冬至日、大寒日两级日照标准设置多层和高层住宅间距 城市设计 总体“形、色、质” 单体建筑“点、线、体” 内外环境的转换关系 建筑空间、景观和形象 开放式讨论：空间的创新突破 景观和形象：软质景观和硬质景观 （参考资料：绿城景观成本） 住宅建筑设计 功能定位 建筑风格和造型定位 房型设计 具体空间设计（卧室、厨房、卫生间、起居室、书房、储藏室、车库） 公共建筑配套 千人指标：居住区三级公建配置的重要依据 千人指标规定之外原则：“谁投资，谁经营，谁受益” 各地政策差别比较大： 各地在开发过程中，除了缴纳土地出让金之外，还需缴纳大配套费用、小配套费用若干。据悉，所谓大配套费用，大配套一般是指房地产项目中政府提供到地块接口（路由）的市政项目，包括自来水、燃气、排水及道路及其他，一般不含两电一热（电力、电信、供热），小配套一般是指小区非营业性公建费用，包括中小学、幼儿园、老年公寓、居委会、派出所、垃圾站、交通站等7项，一般小配套的费用包括在房地产开发前期中。 房地产投融资 房地产开发项目融资的特点：融资规模大，偿还期长，房地产资金缺乏流动性 投资种类：住宅地产/商业房地产/工业房地产/旅游房地产/综合房地产 商业房地产类细分：办公/ 总部经济办公/孵化器/生态园区办公 商业街 SHOPPING MALL 房地产开发项目融资的基本要求 1、确定合理的融资规模 2、正确选择渠道和方式、降低融资成本 3、统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益。 4、按规定建立资本金制度 5、优化房地产开发的资金结构 案例 某公司拥有100万股本，现投资一项目，投资收益率为12%。 如果以10%的利率借入100万元，与原始股本一并投资，收益水平仍然是12%。那么由于财务杠杆的作用，100万原始股的净收益是多少？ 如果借贷利率为10%，而收益水平由于市场风险跌到8%，那么，同样由于财务杠杆的作用，100万原始股的净收益只有6万元，收益率为多少？ 房地产开发项目融资的决策 1、欲筹集资金的币种、数额 2、融资流量 3、资金来源构成 4、融资风险分析及风险管理措施 5、融资成本预算 6、融资方法 7、明确融资的权力责任关系 融资三大衡量指标 安全性 经济性 可行性 房地产项目开发的融资来源 自有资金：不只包括现金，还包括各种速动资产。 速动资产：包括用于透支贷款，保函，或信用证的补偿余额的冻结资金。如能争取早日解除冻结，也属于现金一类。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券（可以抵押、贴现而获得现金的证券），以及其它可立即售出的建成楼宇的回款和近期可立即售出的各种物业的应收款。 银行贷款 参见文章 《银行利率与房地产价格之间的关系》 参见文章 《我国房地产开发资金来源情况报告》 我国利率政策对房地产价格的影响.doc 中国房地产资金来源状况分析报告.doc 证券化资金 房地产股票 房地产债券 信托资金 产业基金 争取外单位投资、外资、垫资、预售款、合作开发 外资如何挑选国内的房地产项目？我们更倾向于拥有成熟现金流的商业地产或者是具有升值空间的项目 第六节 房地产市场营销 市场营销的概念 指企业通过向顾客提供能满足顾客需要的产品和服务，促使顾客消费企业提供的产品和服务，进而实现企业目标的经营理念和战略管理活动。 营销与推销的关系 市场营销学的发展： 初创时期：19世纪末至20世纪20年代、周期性经济危机 应用时期： 20年代至二战结束 形成和发展时期：战略意义上的4P PRODUCT PRICE PLACE PROMOTION POWER PUBLIC RELATION 市场营销在企业中的地位 与生产职能、财务职能、人事职能处于同样重要的地位 当市场需求不足时候，竞争激烈，销售下降，成本提高时，营销职能会更加重要 市场营销在我国的发展 1978年以后重新发展，一门综合性特点的科学，一门研究企业经营管理的“软科学” 企业经营观念： 生产观念 产品观念 推销观念 市场营销观念 社会营销观念 经营观念的必威体育精装版发展： CUSTOMER COST CONVENIENCE COMMUNICATION RELEVANCY REACTIVITY RELATION RETURN 4RS营销4要素： 与