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汇智广场策划报告 深圳迈都房地产经纪有限公司 二OO六年七月八日 目录 第一章 类比项目简述 第二章 那些人将购买汇智广场 第二章 营销十大策略 第三章 营销阶段划分 第四章 销售阶段及营销策略细分 地丰大厦 物业位置：黄岛长江中路与太行山路交汇处 物业类别：甲级写字楼 占地面积：8025 平方米 建筑面积：46000 平方米 大厦结构：钢结构 外 墙：双钢化小单元式LOW-E玻璃幕墙 电???梯：13部芬兰通力高速静音电梯，性能稳定， 平均每秒运行2.5米 物业出售方式：精装修出售，可以任意分割 配 套：商务中心、票务中心、咖啡厅、地下立体停车场、员工餐厅等设施 推广主题：入驻地丰大厦将成为身份的象征 备 注：办公、通信、消防、安保、楼宇全部自动化（五A智能系统） 国际贸易中心 物业位置：黄岛开发区长江中路（海都大酒店西侧） 物业类别：5A级智能化写字楼、准五星级酒店 占地面积：23512.56 平方米 建筑面积：221971.42平方米 大厦结构：框剪结构 电???梯：日本原装三菱高速电梯物业 开盘时间：2005-7-1 ?入住时间: 2007-10-1 价 格：写字楼6000元/平方米起 配 套：酒店、住宅、商务中心、票务中心、咖啡厅、地下立体停车场、员工餐厅等设施 车 位：1935个 备 注：办公、通信、消防、安保、楼宇全部自动化（五A智能系统） 富瑞大厦 物业位置：黄岛保税区 物业类别：甲级写字楼 大厦结构：框架结构 电???梯：日本原装三菱高速电梯物业 开盘时间：2005-9-30 ?入住时间:2005-12-31 价 格：3980元/平方米起 星级酒店式物业管理，开启物业管理服务品质时代??? 新风呼吸系统，铸造生态商务空间 四部德国莱茵克拉电梯，卫星电视接收系统，可接受HBO频道，??? 数字办公、智能办公，高速Internet光纤入。??? 80-1200平方米框架结构，可自由组合分割,3.6米层高，4.8米挑高，面积近300平米星级精装大堂 华林广场 ?物业位置: 黄岛开发区紫金山路117号 ?报????价: 4800元/平米 ?建筑面积: 230000 平方米 开盘时间: 2005-7-22 入住时间: 2006-12-31?? 分析： 由以上项目可以看出，不论是从开发规模还是规化设计及硬件设施配置，开发区写字楼都在一个较高的起点上。 从周边配套设施上看，以上项目自身配套设施及周边配套设施都较完善和齐全 从地段上看，以上项目地理位置较好，且商务氛围浓厚 从价格上看，都是以走中高档产品中低价格路线 从整个市场来看，06年写字楼供应量较大，而市场消化力不是很强 开发区写字楼主以长江路两侧及保税区为主要代表,明显可以得出这两个区域为开发区的经济中心 我们面对的处境 较小的市场容量,较慢的市场消化力 大量高品质写字楼供应上市 区域环境的差异性,传统商务区与规划中的商务区认识过程的机会成本 产品同质化严重 本项目无明显的优势(如地段、规划、建筑设计、外立面、内部配置、建材的选用等） 我们的处境是极其严峻的，近乎于贴身肉搏的局面！！ 我们面对的是僧多粥少的市场! 江山路不成熟的商务氛围,机会与风险并存! 我们在重围中,如何突出重围! 阿基米德曾经过说“给我一个支点，我可以撬动地球！” 我们的支点在那里？ 我们的方向在那里？ 第三只眼看汇智广场 聚焦江山路！！ 高速路出口 江山路规划中的新商务圈 江山路上的地标建筑 前港湾 大工业、大基地 工业园区、物流基地 写字楼、商业、广场、绿地 汇智广场——江山路的名片！！！ 专业服务于成长中的中小型企业！ 那些人将购买汇智广场 目标客户群体分析 在国内写字楼产品的营销中，有着与国外（包括港、澳、台地区）很为不同的特点：国外写字楼产品一般来说以租为主，以获取长远的高额回报 国内写字楼产品一般来说以售为主，在及时保证资金的回收同时实现一定的利润 根据我司对写字楼产品的营销经验，认为在写字楼产品的营销过程中，其目标客户群体的把握关键是在对其使用客户的把握，真正把握好了使用目标客户不仅对于产品的营销将十分有利，也有利于对投资客户的吸引和引导 写字楼的用户分为三大板块及投资者 创业板块 发展板块