必威体育精装版房地产财务分析与资产有效利用.ppt

公司理财 拆东墙，补西墙，墙墙不倒； 借新债，还旧债，债债不还； 低头向钱看 抬头向前看 只有向钱看 才能向前看 房地产行业的财务管理特点 投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长; 资金的运用集中，对金融依赖性强，占用资金严重; 牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂; 主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定; 交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大； 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。 因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。 房地产开发公司网络化组织 小 结 企之管，重中重，门类多，各不同。 管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。 千里行，始足下，楼万丈，起平地。 企之管，同此理，先基础，后深层。 多方法，少教条，学原则，练内功。 企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。 船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！ 为管者，责任重，不学习，咋成功？ ?企战略，重经营，对市场，要适应； 析环境，要客观，集信息，刨深层； 对机会，要把握，把握住，方成功。 “管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.” --------彼 得 · 德 鲁 克 财务管理 1、财务管理是一种价值管理 和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理—资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。 2、财务管理是一种综合管理 和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。 房地产企业财务管理机构的设置原则 垂直领导 统一管理 ? 逐级监控 独立核算 财务管理机构的设置原则 垂直领导 ——垂直的人事管理体系； 统一管理——统一的财务管理制度和会计核算制度 逐级监督——在行政上接受总部财务中心和分部总经理双重管理;在业务上接受上级监控 独立核算——独立的法人主体；具体实施细则和补充规定 拿地前的财务管理（事前管理） 开工中的财务管理（事中管理） 竣工前的财务管理（事后管理） 土地的获取方式：招、拍、挂 营销中心通过市场调研得出预计销售价格 研发中心进行产品定位 财务部进行利润的初步估算 确定拿地的最终价格 周边环境 配套设施 交通设施 城市地位 消费人群 产品设计定位 营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格 根据规划面积估算销售面积 销售面积与单位的乘积得出销售总价 工程、审算及开发期间费用 拿地价格≤(销售额―开发成本―财务费用―期间费用)*0.7 地产公司的五证(合法经营的前提条件) 招投标制度的建立 合同管理制度的建立 内控的监控运行 现金流量与利润相互不能替代的原因 企业必须盈利； 企业必须有净现金流量; 现金流量衡量利润的质量； 能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。 资金集中管理模式 资金集中控制—我们的策略 统一筹资，增强整体信用度； 统一投资，防止财务风险； 统一账户，监控资金，防止违规； 统一调剂，保障重点项目资金； 统一内部结算，减少资金体外循环； 统一对外结算，掌握资金流量、流向； 统一核算资金占有成本，提高资金使用效率。 房地产企业涉税 税收种类 计征依据 税率 备注 1.营业税 交易价 5% 销售不动产 工程总包额扣除 分包额后的余额 3% 建筑业营业税 物业管理费