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第七章 房地产投资证券化 第一节 房地产投资证券化概述 第二节房地产投资信托 第三节房地产投资基金 第七章 房地产投资证券化 7-1房地产投资证券化概述 7-1-1房地产证券化的含义与特征 1、房地产证券化指将房地产投资转变为有价证券形式，投资人和房地产标的物间的关系由房地产所有权转变为有价证券的所有权。 2、房地产证券化的特征： 投资大众化 房地产产权证券化 专家经营，风险较小 流动性强，收益稳定 7-1-2房地产证券化形式 房地产股票 房地产债券 房地产投资信托 房地产投资基金（根据组织形态不同分：公司性投资基金和契约型投资基金；根据基金单位是否可赎回可分为：开放式基金和封闭式基金 ） 7-2 房地产投资信托 7-2-1 房地产投资信托的含义 房地产投资信托指信托投资公司通过资金信托方式集中两个以上委托人合法的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、收益权和担保抵押权等相关权利。 7-2-2房地产投资信托的组成 受托人—信托投资公司 保管人：是房地产投资人的代表，对信托财产进行监督管理 房地产投资信托合同 信托计划及信托资金的管理、处分说明书 房地产投资信托合同具体事项： 信托目的、委托人和受托人及受益人姓名及住所、受益人范围、信托资金币种及金额、信托期限、信托资金的管理方式和受托人的管理运用和处分的权限及具体方法、信托利益的计算及交付时间和方法、税费等费用的核算和承担、受托人报酬、信托终止时财产的归属及分配、当事人的权利和义务、风险的揭示、信托资金损失后的责任及承担主体和承担方式、当事人违约责任及纠纷解决方式、需要载明的其他事项。 信托计划及信托资金的管理、处分说明书 包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项。 信托计划及信托资金的管理、处分说明书应经信托投资公司决策委员会审核，并由委员会三分之二以上成员同意，提交董事会表决通过。 7-2-3 房地产投资信托的运作 1、房地产信托资金的运用范围 (1)、用于土地收购及土地前期开发、整理； (2)、投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造； (3)、用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租； (4)、以住房抵押贷款方式运用； (5)、信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 2、房地产权益信托：主要指投资于房地产权益凭证 3、房地产抵押贷款信托：也称债权信托，指信托投资公司将信托资金以发放抵押贷款的方式贷放给房地产开发企业使用。 4、房地产集合信托：包括受合同份数限制和不受合同份数限制（200份以上）的房地产集合信托 7-2-4房地产信托投资的风险管理 1、建立完善的公司治理机制、操作流程和风险控制机制 公司治理机制—合理设置股东大会、董事会、监事会和高级管理层，建立科学的运行机制和决策机制，责权利明确的管理机制和绩效机制 操作流程—业务部门初审、立项、尽职调查、可行性研究、专家评审小组论证、决策委员会和风险控制委员会评审实施 风险控制机制—包括信托投资公司内部风险控制机制和房地产信托业务风险控制（内部风险控制机制包括业务流程、组织机构、财务管理等风险控制措施；房地产信托业务风险控制市场风险、操作风险、信用风险等控制措施） 7-2-4房地产信托投资的风险管理 2、分别设立资金账户和受益人账户，开立单独的房地产信托投资专户以保护投资人利益 7-2-4房地产信托投资的风险管理 4、房地产权益信托的风险防范 以自己名义代表投资人介入参股房地产企业的管理 及时股权变更手续和信托登记手续 对控股或属于关联方关系的房地产企业，依法聘请外部专业机构参与管理 7-2-5我国房地产投资信托发展 1、我国房地产投资信托概况 2002年，信托开始介入房地产业，2002年北京 国投、深圳国投、金信信托三家信托公司发行了 四只房地产信托产品，共募集资金19.555亿元. 2003年共发行信托产品268个,资金规模为229.7 亿元,其中房地产资金规模约为60亿元.2004年房 地产信托产品89个,资金规模为129.5亿元.2005 年房地产信托产品98个,资金规模为123.5亿元. 2004、2005年房地产信托产品情况 2、目前我国房地产投资信托的特点 品种单一，90%以上都是针对单一项目的 运作模式单一，多以贷款形式运营 单个计划规模小，多数规模在1—2亿元 收益率较其他信托产品高，但定价单一，多数参照银行贷款定价 信托期限较短，大多在1—2年之间 海外地产基金