必威体育精装版抚顺印象新城提案(终).ppt

面对困境，我们的选择正确与否 将是决定项目能否最终成功的关键所在 “熊市”之下，四大营销行为保证项目成功破冰 杀鸡需用牛刀 肆 叁 贰 壹 淡市非牛市，牛市无须推广，淡市更需营销，项目更需出位。 “精准、经济”，是熊市推广关键词 ○客群顺城区域内各企事业单位客群比例较大。 ○鉴于本案具有优越的地理位置，会吸引部分外区域客群关注。 客群来源区域： 客群属性 产品质量上乘 能带来随心所欲的安逸生活 能带来心满意足的生活配套 能赚到实惠的价格 足够动心的产品细节 这样一群理性的人—— 就用产品打动他 项目核心定位 位置决定气质、气质决定地位 市府旁 全配套 大型综合住宅 定位语 一座具有悠久历史的城市…… 一个大力发展经济的良机…… 一个毗邻新市府的绝版区位…… 造就了一个项目独特的气质和地位： 卖点一： 新市政府； 抚顺市剧院； 市文化宫、市科技宫、市少年宫； 卖点二： 华润万家超市； 香港亚美影城； 10万平集零售、餐饮、娱乐等大型购物中心； 领跑区域发展，心（新）城市主义倡导 开创一种有文化、有配套、有成就感的全新居住模式 这里清新自然，这里充满生机，这里未来无限 将区域尚未描绘出的未来城市气象预先展现，成为新城生活的代言 产品定位对外表现： 项目定位 区域标杆·榜样住宅 营销策略思考 我们的目标：2012年实现总销额4.2个亿，去化率80%，约8万方 我们的环境：同质化竞争严重，竞品单价较低，多集中于5500元/平 我们的客群：向往城市核心生活，工作优越，多为事业单位 我们的优势：距市政中心最近，具备完善的商业配套，生活便利 思考： 虽然我们卖点突出，但， 面对艰巨的任务（年去化至多为8万方的区域） 面对众多低价竞品的压力（成交价格不足5500元/平） 面对2012年政策的继续打压（2012年上半年将全面低迷），我们需要制定安全的营销策略 总体营销策略 平价入市，掌握价格主动权，后期调整空间大，抗风险性强； 快速销售，缩短营销周期，节约公司经营成本、财务成本； 暴力快销，轰动全城，造成口碑传播，利于品牌积累； 跑赢“熊市”现金流——顺应市场，平价入市，快速去化 以跑量为主的暴力式销售、快推快销 ■“集中推售，暴力去化”策略 1.保证首次推出要实现整体项目销售的50%，造成市场追捧。后期分阶段推售， 保证持续旺销的火爆场面，增加口碑美誉度。 2.每次出货以强销房源+抗性房源为搭配原则，实现各类产品的均好性去化。 ■“组合拳”策略 掌握主动才能掌控销售，应用产品组合策略，实现销售进退自如， 既可以集中爆发也可以少退频推。 总体营销策略 项目推售执行 PART FIVE S 情景背景 （我们有什么） C 期望结果 （我们希望达到的目标） Q 需要解决的核心问题？ S—C—Q模型：从背景过渡到目标需要解决的问题 项目的核心价值为地段、配套和中央政务资源 区域未来潜力无限， 但现阶段还没实现溢价效应 竞品都属低价跑量产品，未来竞争形势恶劣 核心目标：力争4.2亿，确保4亿保底销售 品牌目标：实现品牌落地，初步实现品牌效应 如何迅速拓开市场 如何保证品牌落地，高速走量 扬一小批，沉一小批，跑掉一大批 策略核心：化整为零，顺势而为、分项去化 如何低总价： 即利用小户型住宅配套大核心、大配套制造高性价比集群效应，分项爆破大中户型。 大综合全配套产品，低总价，冲击市场 营销策略总纲 低总价（小户型住宅及公寓）背后的阴谋 【2012年推售计划】 通过以上的货量盘算与产品分析 基本确定出本案的三大核心原则与三大销售保证 核心原则 根据三大核心原则来确定推售节奏 市场原则 宏观政策存在依然风险，尽早出货，快蓄快跑 蓄水原则 每次推货都根据事先蓄水有序引导的原则 目的在于提高开盘解筹率 三大核心原则 竞争原则 本案小户型产品具有低总价优势，应抢先入市，树立项目地位 销售保证 根据三大销售保证来确定推售节奏 保证竞争 由南向北逐渐推移，保证产品竞争力 保证拉动 大小户型杂出货，高低搭配，保证产品之间的户型拉动 保证销量 保证最大量的出货，迎合客户需求，有序引导 以年度销售目标为核心，保证每阶段出货的解筹率 三大销售保证 印象新城总货量盘算 货量盘算 B1、B2、B3户型，两个单元，单层共8户 B1、B2、B3户型，一个单元，单层共4户 A1、A2户型，一个单元，单层共4户 住宅C1-C7户型，单层共12户 公寓产品 1# 2# 3# 4# 5# 第一波 核心关键词：首次开盘 集中开盘：2012年6月16日 销售周期：6月16日—7月20日 推货依据：1.蓄水工作完成 2.楼体具备销售条件 推货产品： 住宅产品： 1#：A1、A2户型