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H O U S I N G E X P R E S S CPD Corner 物業管理工作的「系統化或程序化」之重要性 鍾沛林律師鍾沛林律師 物業管理要做得好是需要專業及高深的學問。主題所講 的「系統化或程序化」(systematization) ，其實很多管 在高等法院原訟庭的一個案例(P.I.Action No. 64 of 業經理都曾經採納並應用於物業管理上。 今次再談此標 2006) ，原告人通知發展商及管業公司，聲稱其於2年多 題是鑑於最近物業管理界發覺對大廈業主立案法團及物 前某日下午約3時30分於大埔一商場跌傷。 該日他因找 業管理公司的「人身傷害」索償個案增加，聲稱的受傷 尋洗手間，行經一家快餐店附近，卻腳踏著一堆水，令 者並無將有關事故知會現場管理公司的任何人、亦可能 他失足跌倒，傷了他的尾骨等，於是索償。 沒有報警或召「白車」，甚至所稱事發日後2年多才收到 「當事人」律師在起訴前的律師信予管理公司及法團才 該案的雙方律師都同意一個法律原則：「由原告人去證 被通知有其事。 明有一件不尋常事件發生，而此事件(在沒有解釋情況 下)是與被告人的錯失(而非無錯失)較為脗合。」 業界當然不希望有任何人身傷害事故在屋苑或商場內發 生。如果出現索償事件，是否有足夠抗辯理據，並非是 在此案件，原告人最後被判敗訴：一方面是其提出事發 單靠律師的盤問技巧，而是究竟管業經理其職員或代理 時的證據及證人口供有矛盾，不為法官所接納。其實主 人是否違反普通法的「疏忽責任」或在「佔用人條例( 要判案的理據是被告的管理公司能提出證據，證明是有 香港法例314章)」下對訪者應有「謹慎責任」(duty of 一套清潔系統用於日常清潔該商場，包括適用於該日及 care)的要求。 其實在普通法及佔用人條例的謹慎責任標 原告跌下的樓層。 管理公司的證人包括： 準都是「合理謹慎」的措施。 專 18 CPD Corner 一.一位清潔工人，她該日值班時間是由上午8時至下午6 爆竊；大維修時有賊人利用竹棚入屋犯法；大廈公共水管 時。上午11時至12時午餐休息。她在事發商場地點的該樓 爆裂做成單位水浸等，而對保安維修系統或制度的要求。 層工作。她用一部拖拉車連清潔器具於該層巡樓，如見到 水漬或污物，她將會掃走及清理。她會聽命於管工或護衛 員去清潔任何地方，每小時約有3至4次拖車經過出事地 點。 二.一位管工作證，她是該名清潔工人的上司。她曾見有 訪客遺下液體或水於該樓層，但很快會被清理。該清潔工 人很勤力而她是負責巡視該樓層的清潔工作。 三.一位保安員當日在控制室當值。她的證供是管理公司 有一隊保安員負責巡邏。她當日是在控制室當值，包括透 過中央螢幕監視屋苑的情況，亦統籌同事之間以無綫電話 通告特別情況。如有清潔問題會聯絡清潔承判商負責人安 排工人清理。保安人員有責任注意商場的清潔情況，於該 商場樓層，是有巡更紀錄放於不同地方，包括出事地點 附近，更有一部主要登記冊，紀錄保安員的活動或特別 事故。由此法官相信在事發時間即下午3時01分及4時04 分，事發地點附近是有被巡視的，亦有證據顯示沒有任何 保安員見到有水在該連鎖快餐店附近地面。 從以上的證供，法官相信該清潔承辦商很清晰地具備合理 的清潔系統以清潔該樓層，包括事發的地點。法官亦指出 被告沒有一個絕對責任(absolute duty)確保地板任何時間 清潔，亦不祈望被告能夠在事發地點長駐一位清潔工人或 職員，如果有翻倒物出現可立即清理。 法官認為原告人並無做到其責任舉證該「不尋常事件」( 即有水在地板