济南诚基建工学院项目商业部分调研报告与初步建议要点.ppt

济南商业发展状况如何？ 　　 宏观环境分析 济南主要商业项目分布图 济南主要商圈分布图 主要商圈商业供应柱型图 济南大中型超市一览 济南大中型超市一览 济南大型家电专卖市场一览 济南大型家电专卖市场一览 泉城路商业街代表性项目一览 泉城路商业街代表性项目租金一览 泉城路商圈内重点商业状况 泉城路商圈内重点商业状况 泉城路商圈内重点商业状况 泉城路商圈内重点商业状况 泉城路商圈内重点商业状况 泉城路商圈内在建商业状况 泉城路商圈内在建商业状况 归结与启示： 区域市场调研分析…… 商业街区随着时代的发展而不断变迁，商业业态的分布和变化在很大程度上反映出周边主要消费群体的消费习惯和消费形态。我们通过对周边商业街区的调查、归纳分析，可以总结周边商业消费环境、了解周边居民的消费状况，为本案项目的精准定位提供正确依据，为后续招商提供正确方向，更为后续商业良好运营奠定有力的理论基础。 通过对项目周边1.5公里范围内主要街区的考察，对街区主要业态、交通状况、人流状况、周边居民分布的数量和特征的统计分析，使我们对项目周边的区域商业环境有了清晰的认知，对于项目市场机会与未来的发展趋向有了更深入的理解。 和平路（历山路——山大路） 知己知彼，百战不殆 ——项目本身的认识 项目总共占地166亩(11万平米)，地上容积率2.1，地下0.87。 其中：住宅占地9万平方米， 商业总面积为2.4万平米 公建2万平方米， 地下9.6万平方米， 和平路沿街展示面180米。 建筑密度≤24%，绿地率≥33%，建筑高度≤45米 首先，我们对项目最基本的认识就是要使项目成就为一个高档社区，高端产品、高品质，实现高价格。其依据有三： 第一，从土地拍卖价格，已经达到6236元/平米，土地成本比较高。 第二，项目位置决定项目的高起点，位于济南CBD泺源大街一线， 周边有山师附小、山师附中等丰富的教育资源。 第三，从开发商长远发展考虑，只有高档优质的产品，才能树立开发商的品牌和公众信任度的建立，利于开发商立足并发展状大。 其次，站在住宅的角度来考虑商业，实现商业提升住宅品质，带动住宅价值提升，住宅体现商业价值与档次。 再次，由于项目规划要求有2.4万平米的商业面积还有公建2万平米的体量，而和平路沿街展示面除去住宅部分的出入口，只有180平米。因而决定了本项目必然要有一个大型商业设施出现。 所以我们的产品基本以大型买场和沿街底商为主要组成部分，充分考虑商业部分与住宅部分档次与品质的协调平衡，更考虑住宅与商业的平衡互动，结合商家选址的物业要求，作出了以下产品设计的初步方案。 诚然，由于我们对项目了解时间比较短，研究比较粗浅，所能做出的理解和认知可能有所偏差，因而本方案仅供参考讨论，大家共同探讨改进。 一、项目定位的目的 定位就是将项目的差异化做出来。差异化就是竞争优势。本项目的定位目的是找到消费区间和竞争区间。 二、项目定位的价值与作用 制造差异性 ● 产品 ● 形象 ● 方便 ● 舒适 ● 价格 ● 服务 ● 利益 制造营销策略 ● 招商 ● 业态 ● 推广 ● 定价 制造竞争优势 三、项目定位的基本主张 四、项目定位的基本主张 主张1：一个据点 主张2：集中火力于狭窄目标 主张3：第一说法 主张4：差异性 主张5：先入为主 充分考虑住宅与商业的有机互动整合，即保证住宅部分的利益，又要确保按商业部分成功动作，促进住宅价值的提升。 充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心竞争力。 “售得好、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。 站在商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 我们的传播机会点 为“上帝们”造城 一个把他们的梦想变成现实的城 将世界公认的最适合居住的地方 —— 生活氛围和方式淋漓尽致的展现 目标消费者需求 产品特色 悠闲、随意、丰富 多彩的生活方式 传播概念 欧式生活氛围十足 形似而神不似 竞争对手弱势 一个把他们的梦想变成现实的地方 -------- THE END --------- 社区商业主要业态 购物：小百货、便利超市、床上用品、家居、五金配件、橱柜、太阳能、窗帘布艺、