嘉凯城张家港项目可研完成稿要点.ppt

各物业产品市场盘点小结及本案物业产品开发建议 * 物业类型 平均去化速度 （套/月） 去化主力面积 （m2） 开发建议 高层 65 130-150占40%以上，其余为两室小户型和四室大户型 稳健的市场去化，本案的主力产品 多层 —— 140左右 可做少量，吸引消费者眼球 别墅 12 360-500 市场存量大，可不做或做少量，主打品质 车位 与住宅成比例销售 —— 车位比高层1：1，别墅1：2 储藏室 与住宅成比例销售 10-20 住宅套数的三分之一 表7. 张家港各物业产品开发状况和建议汇总 * 通过整合市调数据和借鉴焦点楼盘可知，本案作为高品质开发商的住宅超级大盘，在产品去化方面可主打品质优势和营销优势，有实力成为超越尚城国际去化速度的新焦点。65套/月是较为合适的预估。 物业开发建议 本案将从以下五方面进行分析和建议 * 1. 市场背景分析 2. 地块价值分析 3. 物业产品去化状况 5. 物业组合建议 4. 物业产品价格分析 片区内各物业类型市场价格参照 * 楼盘 物业类型 当前均价 历史价格 尚城国际 高层 13000 2012-05-27 起价 11000元/平米 均价 11800元/平米 江南十二府 高层 11000 2012-06-16 起价 8000元/平米 均价10000元/平米 阳光里程 高层 11500 2011-07-18 起价 11000元/平米 均价 11500元/平米 最高价 12000元/平米 ；2011-06-14 起价 11000元/平米 最高价 12000元/平米 置地·甲江南 高层,小高层, 13000 2011-05-01 起价 12000元/平米 均价 13000元/平米 最高价 14500元/平米? 缇香世家 高层 11500 2011-07-13 起价 11000元/平米 均价 12000元/平米 最高价 14000元/平米 暨阳湖1号 独栋别墅、双拼、联排、叠拼 30000 2011-06-05 起价 30000元/平米 最低总价 460万元/套 最高总价 3000万元/套 香蜜湖公馆 联排、双拼、独栋 14000； 2011-07-18 起价 14000元/平米 最高价 14000元/平米 最低总价 353万元/套 最高总价 1402万元/套 表1 张家港各物业类型市场价格汇总表 市场价格参照 通过分析片区内高层产品价格增长幅度，预测本案高层未来价格年增长幅度为10.3% 运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅； 再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值； 以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。 * 楼盘名称 2012年初 2013年初 单个楼盘增长幅度 平均涨幅 江南十二府 10000 11000 10.0% 10.3% 尚城国际 11800 13000 10.2% 阳光里程 11500 12300 7.0% 国泰润园 12000 13500 12.5% 君临新城 11000 13000 18.2% 缇香世家 11800 12400 5.1% 中昊檀宫 12500 13600 8.8% 表2 张家港高层价格增长幅度 价格年增长率 通过分析片区内别墅产品价格增长幅度，预测本案别墅未来价格年增长幅度为9.5% * 楼盘名称 2012年初 2013年初 单个楼盘增长幅度 平均涨幅 缇香世家 550万/栋 600万/栋 9% 9.5% 中昊檀宫 500万/栋 580万/栋 16% 国泰润园 610万/栋 680万/栋 11.4% 暨阳湖壹号 900万/栋 1000万/栋 11.1% 香蜜湖公馆 14000元/平米 14000元/平米 0% 表3 张家港别墅价格增长幅度 运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅； 再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值； 以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。 价格年增长率 本案定价：市场参照及基于本案的假设 产品 高层 多层 别墅 车位 储藏室 市场参考 10000-12500元/平米 16000元/平米 14000-30000元/平米 75000元/个 2000-3000元/平米 本案定价 起价8000元/平米 一期均价9500元/平米 14000元/平米 18000元/平米 75000元/个 2500元 价格年增长率 》10.3% 》9.5% —— —— * * 考虑的出发点： 1.本项目位于城区边缘，参考江南十二府等销售价格，一期应低价入市，突破区域印象以实现快速销售； 2.高层产品最低保持每年10%的增长率，在形成热销之后快速提价至13000元/平米。 表4 本案定价确定 本案定价 本案将从以下五方面进行分析和建议 * 1.