《从襄樊看二、三线城市的商业现状及发展趋势》.pdf

从襄樊市场看二、三线城市的商业现状及发展趋势 一、襄樊的商业分布及现状: 襄樊市位于湖北省西北部，地处汉江中游，拥有人口210 万 （城区120 万），西靠 十堰汽车城、北侧过了老河口就是河南省，沿着汉江东去就是武汉，依靠东风日产、康 明斯等汽车工业，襄樊在湖北省制造业具有非常重要的地位。 一条汉江穿城而过，将襄樊分为江北的樊城、江南的襄城及河东的襄阳三大区域， 总体来说，可以简单地将襄樊理解为江北的新城区及江南的老城区。 图一：襄樊市城区及楼盘分布图 根据简单的现场调研，我们认为襄樊的现代商业具有如下的特点： 1、老城区已不再是全市的商业中心：目前襄樊汉江以南的老城区由于商业店铺建 造年代早、设施陈旧、居民消费层次低、单体商店建筑面积小 （一般只有 5000- 10000 平米），业态陈旧 （主要是中型单体百货店、临街小型专卖店、餐饮店、小型小商品批 发市场）等，已经丧失了襄樊市商业中心的地位，尽管在老城区中近年也建设了数个大 型的商业广场，但终形成不了商业气候，老城区的商业区已经不再是襄樊的现代商业业 态主要聚居区，不可能再为襄樊全市提供全面、综合性的现代商业服务，因此老城区已 经基本上丧失了全市范围的中心商业区地位，退化为小型区域型或社区型商业。 图二：老城区商业区的街景 2 、江北的新城区已经成为襄樊市一级的商业中心区：我们从图一可以看到，近年来襄 樊新建商品楼盘均集中在江北地区，商业地产界一直有一句话，就是 “客聚店聚”，就 是说，那里有客流，那里就会形成店铺群，新投入的大量楼盘会聚集大量的客流，大量 的客流就会吸引大批的店铺入住，从而形成新的商业聚集区，同时随着道路交通的不断 完善、大规模商业设施的不断投入，新城区的业态开始呈现了极度丰富的态势，表现为 不仅集中有大型购物中心、大型电脑数码城、开放或封闭的商业步行街、临街品牌店等 商业服务业态，也有大量在市民生活中起到关键作用的小商品批发城、服装批发、小电 器城等传统特色商业业态，根据对于二、三线城市的调研结果，我们的体会是，不要简 单理解为现代商业就是大型购物中心及品牌店，其实对于一个具体的城市来说，一个完 整的现代商业体系是由不同的商业业态类型构成的。 3、 襄樊的大型购物中心：襄樊的大型购物中心严格意义上讲只有2 个，即以江北的长 虹路为主轴的现代大型购物中心聚集区，由于江北的长虹路是联接汉江的主要交通 要道，襄樊市的几个大型居民区又是集中在长虹路两侧，因此这里有万达广场和民 发商业广场2 个大型购物广场，这2 个购物广场相距2 公里左右。2009 年投入使用 的万达广场本身就是一个大型城市综合体，总建筑面积达60 万平米，其中30 万平 米的住宅，15 万平米的商业，万达广场入住的主力店有大型超市华润万家、万千百 货、国美电器、万达影院等，聚集了品牌服饰店、封闭步行街、餐饮、娱乐、电玩、 KTV 等综合业态。长虹路南侧的民发商业广场开发时间较早，总经营面积在10 万 平米左右，依托自身建设的大型闽发住宅小区，入住的主力店有沃尔玛、武商百货、 苏宁电器等，这2 个大型购物中心体量大、业态完整、服务齐全，完全可以满足襄 樊市民的 “一站式购物”的需求，在襄樊可以说是最高端的商业形态，其中心地位 不容动摇。 图三：襄樊万达广场