城市规的划的市场角色规划年会2015-9-20 1.pdf

市场监管：规划的盲区 THE BLINK ZONE OF URBAN PLANNING 赵燕菁 厦门大学 城市规划学会年会 2015 - 9 - 20 贵阳 选择性失明 而从6月15日本轮暴跌开始，仅仅10 8月份全国房价环比涨势放缓，城市间 个交易日，两市总市值蒸发逾15万 房价分化趋势依然非常明显。其中 亿。 ，一线城市领涨全国，同比平均涨 幅超过10% ，深圳暴涨30% ，而三 线城市同比则全部下降。 • 中国房地产市场的本质是融资 • 如果我们把一个城市看作出售公共产品的企业，一级市场就相当于把城市的 股票包销和券商（开发商），券商（开发商）再把加工过的产品（不动产） 分销给散户（业主）。 • 购买一个城市的不动产，实际上就是购买城市公司的股票。股票的市场价值， 乃是对一个城市未来公共服务水平的预期。 房地产：地方政府的“股市” • 金融：早在2011年时，中国银行抵押物中地产和其他不动产就已高达 39% （在规模达14.5万亿房地产信托等影子银行中这一比例更高）。 • 税收：以厦门为例，2014年厦门房地产相关收入占地税收入高达 45.57%。 • 政府：2014年，地方政府通过土地出让融资4.26万亿之巨（相比之下， 沪深股市新发行股票不过474.85亿元）。 • 家庭：2014年房产占城镇家庭财产比例的中位数上升到80%左右，即 使农村也在60%左右。非储蓄金融资产占比已经降到个位数。 代表的市值远超股市  一旦房价下跌 ，地价就会下跌 ， 处于非交易状态下的存量资产的 价值 ，就全部需要重估。主要经 济体 （特别是企业和政府 ）的资 产负债表的变动 ，将会影响所有 市场参与者信用。后果极为严重。  如果说股市下跌是一场特大山洪 ， 国家还有力量组织抗洪 ，房地产 市场下跌 ，则会像三峡垮坝一般 ， 所有财富席卷而去无人能救。 更危险的下跌  并非危言。2015年上半年土地市 场供需双降。具有指标性的全国 300 城市 ，推出土地面积下降 29% ，成交面积下降40% ，出让 金下降38% ，溢价下降2%。其中 ， 前50大城市出让金下降35%。这 都是房地产市场有可能出现崩盘 的前兆。 房地产目标 • 如何去杠杆？ – 日、欧都是通过紧缩还债的 房价的含义 做法恢复资产负债表，结果 – “流通股”给“非流通股 导致更深的危机。 ”定价 – 相反，美国的做法不是减债 ，而是通过回复资产的价格 让资产负债表回复均衡。 – 在危急时刻，房地产市场的 价格更是极端重要。它决定 了系统性危机的走向。 6 风险 机会不风险 机会 房地产是地方性市场 ，不易产生 全国同步震荡。保持房价坚挺 ，  刚刚发生的股灾 ，剧烈震撼 房地产市场就会