商业地产的常用财务指标1.ppt

商业地产的常用财务指标 第#页/共71页 首富之争 万达模式：重销售轻运营。 核心是商用房产的销售与快速回款，购物中心作为拿地的筹码。 资本市场逻辑： 万达商业地产运营能力不足，后续资产增值空间有限，所以资产估值不高，股价表现不佳。 第#页/共71页 EBITDA的重要性 资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱。 资本市场估值：前几年经营EBITDA值的25~30倍，经营期间每多创造1千万EBITDA值，对应的资本市场估值增加2~3亿元。 第#页/共71页 EBITDA的概念 EBITDA：息税折摊前利润 EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金 EBITDA既是利润指标，一定情况下也是现金流指标。 当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。 EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。 第#页/共71页 营业利润 营业利润：营业利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。 营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益 营业利润率=营业利润/全部业务收入×100% 营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。 净利润=营业利润+营业外收入－营业外支出－所得税 第#页/共71页 EBIT EBIT：息税前利润 EBIT=净利润+所得税+利息 EBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本结构和所得税政策的影响，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。 同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。 第#页/共71页 EBITDA EBITDA=EBIT+折旧+摊销 EBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，主要用于衡量企业经营业务产生现金流的能力，是资本市场上投资者比较重视的一个指标。 EBITDA剔除摊销和折旧，则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产等支付的成本，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。 第#页/共71页 EBITDA率 EBITDA率= EBITDA/投资成本×100% 销售毛利率=（销售收入-投资成本）/投资成本×100% =（ EBITDA*25-投资成本）/投资成本×100% = EBITDA率*25-1 即以市场估值为25倍EBITDA为例， EBITDA率为4%时销售商业资产达到盈亏平衡，在此基础上EBITDA率每提高1%，销售毛利率提高25%。 提高EBITDA率的方法： 投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本 运营阶段：开源节流，尽可能提高EBITDA 第#页/共71页 得房率 商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率 住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积 商业得房率： 购物中心得房率约50%~60% 街铺得房率约70% 过低 过高 购物中心得房率 有效空间闲置 成本浪费 收益低 通透性、宽敞度差 降低商场档次 影响人流动线 舒适度差，顾客停留时间短 均衡得房率 55%~60% 第#页/共71页 得房率 示例：某购物中心总建筑面积10万方，平均每平米营业面积租金100元/月，出租率95%，营业费用2000万元/年。 如果得房率为50%： EBITDA=10万平×50% ×100 ×12 ×95%-2000万=3700万元 市场估值=3700万元×25=92500万元 如果得房率为55