土地评估相关业务知识.ppt

1、划拨土地权益价： 国家政策：国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法的通知》的通知（国土资发[2001]44号） ■为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。 ■取消土地估价结果确认审批，严格实行备案制度。 ■以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批 ■第二十六条： 土地使用权出让金，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的４０％。 ■标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定 ■国家政策： 《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局[1992]第1号令） 2、改变用途评估 ■国家政策：《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定》令第七十二号1995-1-1、2007-8-30修订 ■第四十四条　受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金 3、容积率调整评估 ■国家政策：《关于房地产用地调整容积率后补交地价款有关问题的函》冀国土资函[2011]854号---2011年12月 ■以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价。并择高作为补交土地出让价款的标准。 什么是楼面地价？楼面地价是如何计算的？  ■ 1、楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。 ?  ■ 2、楼面地价的计算公式： 楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 划拨土地评估 ■国家政策：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》 《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部2006 -5 -31 ） 国土资发〔2006〕114 号 ----------------- 2006 年8 月1 日实施 1、划拨拟出让 ■ （1）不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 ■ （2）改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 2、划拨拟转让 ■转让后不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格 ■转让后改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 ■关注2010---2011房地产调控新政策，根据我市城市发展的实际情况，正确分析房价与地价的关系，合理应用我市基准地价，正确评估当前宗地出让价。 第五个方面---房地产调控新的政策 ■ 1、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010年1月7日　国办发[2010]4号（“国五条”） ■ 2、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）五条 ■ 3、《国土资源部 住房和城乡建设部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 国土资发【2010】151号（“部六条”） 2010年新政策 ■ 4、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发〔2010〕34号。 ■ 5、国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》国土资发〔2010〕204号 ■2011年 ■ 6、《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号） ■ 7、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号（“国十一条”） ■不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。 ■住宅用地的容积率指标必须大于1。 ■按比例强制配建保障性住房。自2011年3月1日，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房， ■凡可能出现“高价地”的地区，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国