BTLJ7.3-G01物业服务策划阶段工作程序.docVIP

1．目的 规范物业服务策划工作流程。 2．范围 适用于地产公司开发的新项目。 3.定义 3.1新项目：指未成立物业服务中心的项目。 3.2分期开发项目：指分期开发、项目一期已开发完毕并成立物业服务中心的项目。 4．职责 部门/岗位 工作内容 分管领导 负责统筹新项目前期物业服务工作。 运营管理部 参与前期介入，从物业服务角度向地产公司提供建设性意见。制订物业服务方案，物业服务费标准测算，人员储备配置,组织物业服务合同评审等。 工程管理部 负责组织安防工程方案设计、论证及监督工程施工。 负责有关设备设施配置、管线布置、施工质量等向地产公司提供建设性意见，并将前期介入相关信息及时知会项目分管领导。 物业服务中心 负责协调相关部门工作，对有关设施配置、施工质量等向地产公司提供建设性意见，并将前期介入相关信息及时知会项目分管领导。 5.方法和过程控制 5.1新项目物业服务策划包括物业服务的前期介入、制订物业服务方案、组建新项目物业服务中心三个基本环节。 5.1.1前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。 5.1.2早期阶段： 5.1.2.1从地产公司进驻项目现场到主体动工之间的介入活动，工程管理部负责部分: A．根据该项目的特点，依照《物业管理设计要点》向地产设计部门提供建设性意见； B．与地产公司设计部门、营销部门确定该项目的外来人员管理方式、车辆管理方式，主要涉及小区出入口的数量和位置、出入口岗位配置，车辆流向、道闸设置的位置和数量； C．根据规划设计图，与地产公司设计部门、智能科技部讨论决定该项目的安防设计要求，主要涉及住户对讲的配置、门禁的设置、监控镜头的设置、周界红外的设置、车场道闸的设置要求； D．了解该项目的营销概念，为以后物业服务模式策划提供依据； E．根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电、供水、污染处理、通讯网络、管线走向、配套设施等提出建设性意见，填写《物业管理建议书》并跟进落实结果，保存相关记录。 5.1.2.2 工程管理部负责部分：根据项目规划设计、智能化设备配置及成本要求等因素，编制项目智能化方案及功能的初步设计规划，并组织公司领导、工程管理部、运营管理部专业人员共同评审，优化方案后上报地产公司。此项工作必须在物业服务方案、管理费测算等工作开始前完成。 5.1.3中期阶段：主体动工到房屋交付前六个月之间的介入活动，运营管理部负责部分： 5.1.3.1随时跟进项目在技防方面的施工情况，发现问题及时与地产公司相关部门对 接，确保问题及时解决。 5.1.3.2专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业服务角度提出建设性意见。 5.1.3.3 从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关配套设施、修正缺陷，如道路交通规划、出入口设置、围墙设置、配套生活设施的分布、安装等是否合理。 5.1.3.4根据验收标准，从物业服务功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。 5.1.3.5在前期介入中发现的问题，填写《物业管理建议书》经分管领导审核后发地产公司相关人员。 5.1.3.6项目开盘前三个月拟定《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，按规定提交公司审批后，再提交地产公司项目销售组，完成地产公司会签流程，并组织签订前期物业服务合同，印刷业主临时公约，在开盘前10天交地产客户事务组。 5.1.4后期阶段：房屋交付前三个月到物业服务中心成立之前的介入活动。 5.1.4.1设备维护部负责部分： A．跟进闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施的完善工作。 B．分批分期收集工程、配套设备资料，设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 专业技术人员将工作情况记录在《 前期介入情况周记录表》报部门负责人审核， 提交物业服务中心汇总报地产相关部门，并积极跟进解决。作为重要资料保存，挂在本部门的网页，前期介入人员应保持一定的稳定性。 5.1.4.2物业服务中心负责部分：一般在房屋交付前三个月成立物业服务中心，监督协调设备维护部的前期介入工作，并负责： A．充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。 B．了解地产销售承诺，如水、电、燃气等配套设施及附属服务设施的情况。 C．完善康体休闲文化设施、会所、管理用房等公用设施。 D. 分批分期收集配套设施资料，对设施存在需改善的问题，专业技术人员汇总填写《 前期介入情况周记录表》，报服务中心负责人审核后，提交地产相关部门，并积极跟进解决。 E．确定物业服务中心的位置并组织装修，确定其他管理用房，并按照实际要求进行装修。 5.1.5前期介入人员参照《物业管理设计要点》执