万科土地增值税培训课件讲解.ppt

企业所得税 －－两税合并后统一为25% 土地增值税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 契税 房产税、印花税 城镇土地使用税、耕地占用税 1.2 土地增值税的起源 1820年在德国首次开征，1898年在中国青岛德租界完善；中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。 开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。 征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。 2.3 土地增值税征收方式 先预征：按销售收入×预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需预征） 京地税地[2006]509号 改变各产品类型的成本分摊方法 增加装修费用 集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润 股权转让－－商业 成本跨产品类型调整－从低税负产品类型向高税负产品类型移动 成本跨期调整－从低税负向高税负移动； 成本跨项目移动－利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移 通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负。 目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题； 规避无效区间、低效区间 制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响； 因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点； 税务筹划个案特征比较明显，每个项目的筹划角度具有多样性、不可比性和复杂性等特征，不能用完全标准化的思路套用； 假日风景 全部为非普通住宅，项目后期增值比率较高，整体税负较高，约1.1亿； 紫台 全部为非普通住宅，但增值比率较低，预计清算税金在1100万左右； 四季花城 一期大部分为普通住宅，但二期有可能售价突破成为非普通住宅，三期如精装肯定会成为非普通住宅；情花和商业部分增值比例较高； 星园、青青 增值比例较低，整体清算应无需缴税。 西山庭院 全部非普通住宅，增值比例较高，税负较高。 城市花园 可以争取94年以前立项项目的免税优惠，但风险较大；成本早已锁定，增值比例较高。 要保持和提高的净资产收益率，这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率，工厂化是必不可少的一个前提。 通过工厂化，企业将获得竞争力的提高，获得客户价值和品牌美誉。 3.2 .1 保守测算－分期分产品类型－4206万 3.2 .4 折中测算1－非普通调整为普通－1324万 普通住宅认定标准的影响 4206万 1324万 3.2 .2 折中测算2－全项目非普通－3775万 项目分期的影响 4206万 3775万 3.2 .3 乐观测算－全项目普通－0 普通住宅认定标准和项目分期的影响 4206万 0万 土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响； A项目全项目认定普通住宅，税负为0；最严格分期、分产品类型测算，税负4206万，其中暗含巨大的筹划空间； 3.3 综上 目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政策很多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企业的清算政策； 四、土地增值税的应对 4.1 土地增值税的应对关键点 为了降低土地增值税税负，结合清算细则与项目的具体情况，有针对性的选择筹划方案： 4.1.1 土地增值税的应对关键点－成本调整 在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的 4.2 土地增值税的应对关键点－商业、车库 按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对此，除了调增商业成本外，通过分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税； 4.2 土地增值税的应对关键点－销售定价 据实测算、充分扣除 多考虑获取中、短线项目 多考虑获取普通住宅比重大的项目 获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响 已签约未落实项目的风险及应对方案 4. 3 开发环节的应对－新项目发展 精装修房是房地产开发的必然趋势 房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力 如精装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公司整体土地增值税税负水平。 4. 3.1 开发环节的应对－规划设计－精装修 毛利率 销售毛利润 34.7% 47.5% 60.3% 73.2% 38.4 52.5% 66.7% 80.9%