万科土地增值税培训课件讲解.ppt

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企业所得税 --两税合并后统一为25% 土地增值税 营业税 城市维护建设税和教育费附加 契税 房产税、印花税 城镇土地使用税、耕地占用税 1.2 土地增值税的起源 1820年在德国首次开征,1898年在中国青岛德租界完善;中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。 开征的国家和地区不多,德、英、日早期曾开征土地增值税,但都先征后停,且未复征。 征收时间最长、范围最广的,是我国的台湾地区,是台湾地区的主要房地产税种,约占房地产税费的60%以上。 2.3 土地增值税征收方式 先预征:按销售收入×预征率预缴土增税,目前北京市的土增税预征比例是1%(经济适用房和限价房无需预征) 京地税地[2006]509号 改变各产品类型的成本分摊方法 增加装修费用 集团内建筑公司提供建筑安装服务,转移利润 股权转让--商业 成本跨产品类型调整-从低税负产品类型向高税负产品类型移动 成本跨期调整-从低税负向高税负移动; 成本跨项目移动-利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移 通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本,或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式,拉低整体税负。 目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台,商业、车库成本未可确定;且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题; 规避无效区间、低效区间 制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响; 因市场对售价的反应多具有刚性特征,因此售价调整不适宜为主要的筹划手段,而是筹划关注点; 税务筹划个案特征比较明显,每个项目的筹划角度具有多样性、不可比性和复杂性等特征,不能用完全标准化的思路套用; 假日风景 全部为非普通住宅,项目后期增值比率较高,整体税负较高,约1.1亿; 紫台 全部为非普通住宅,但增值比率较低,预计清算税金在1100万左右; 四季花城 一期大部分为普通住宅,但二期有可能售价突破成为非普通住宅,三期如精装肯定会成为非普通住宅;情花和商业部分增值比例较高; 星园、青青 增值比例较低,整体清算应无需缴税。 西山庭院 全部非普通住宅,增值比例较高,税负较高。 城市花园 可以争取94年以前立项项目的免税优惠,但风险较大;成本早已锁定,增值比例较高。 要保持和提高的净资产收益率,这就需要大幅度提高运营效率。而要提高效率,工厂化是必不可少的一个前提。 通过工厂化,企业将获得竞争力的提高,获得客户价值和品牌美誉。 3.2 .1 保守测算-分期分产品类型-4206万 3.2 .4 折中测算1-非普通调整为普通-1324万 普通住宅认定标准的影响 4206万 1324万 3.2 .2 折中测算2-全项目非普通-3775万 项目分期的影响 4206万 3775万 3.2 .3 乐观测算-全项目普通-0 普通住宅认定标准和项目分期的影响 4206万 0万 土地增值税的筹划,除了规避无效价格区间外,清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异,将对筹划结果产生颠覆性影响; A项目全项目认定普通住宅,税负为0;最严格分期、分产品类型测算,税负4206万,其中暗含巨大的筹划空间; 3.3 综上 目前,北京的土地增值税清算细则虽已出台,但政策很多地方都很模糊,没有明确的规定,应争取最有利于企业的清算政策; 四、土地增值税的应对 4.1 土地增值税的应对关键点 为了降低土地增值税税负,结合清算细则与项目的具体情况,有针对性的选择筹划方案: 4.1.1 土地增值税的应对关键点-成本调整 在不增加现有成本的前提下,通过项目开发成本分摊方式的调整,利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移,此消彼涨,从而达到降低整体税负的目的 4.2 土地增值税的应对关键点-商业、车库 按产品类型区分,商业、车库视同非普通住宅,税负较重,对此,除了调增商业成本外,通过分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税; 4.2 土地增值税的应对关键点-销售定价 据实测算、充分扣除 多考虑获取中、短线项目 多考虑获取普通住宅比重大的项目 获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响 已签约未落实项目的风险及应对方案 4. 3 开发环节的应对-新项目发展 精装修房是房地产开发的必然趋势 房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力 如精装修成本能通过售价等额收回,则可以降低公司整体土地增值税税负水平。 4. 3.1 开发环节的应对-规划设计-精装修 毛利率 销售毛利润 34.7% 47.5% 60.3% 73.2% 38.4 52.5% 66.7% 80.9%

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