伟业北京赛洛城商业销售策略讲解.ppt

营销策略 关系营销 为什么要做关系营销？ 大铺位客户资源有限 客户属于固定的生活交际圈层 不易与其建立有效联系 要取得客户信任 所谓关系营销，是把营销活动看成是一个企业与消费者、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程，其核心是建立和发展与这些公众的良好关系——即产生信任。 营销策略——关系营销 关系营销 对哪些人说？ 北京地区 唐山、鄂尔多斯 客户具有较强投资实力； CBD区域项目资产升值前景； 伟业在当地操作的高端项目资源 （万科南湖、伊泰华府等）； 赛洛城老业主 对位项目客户资源互换（奖金激励） 伟业操作其他项目客户资源 江浙地区 客户购买能力强； CBD区域项目增值保值性； 商业项目投资抗政策风险性 怎么说？ 营销策略——关系营销 倚诚耘金·关系营销 ——赛洛城商业销售策略 目录 市场环境 销售回顾 产品分析 营销策略 市场环境 宏观市场环境 商品住宅政策——抑制投资投机性购买 通胀压力及预期 投资需求向商业挤压 市场环境 宏观市场环境 CBD东扩规划落实，地铁7号线的开通和广渠路二期的拓宽，提升了本案商业市场价值，拓展了发展空间。 市场环境 宏观市场环境 CBD东扩，为区域拓展了发展空间，商业发展前景广阔； 住宅投资受限，商业保值增值性凸显，迎来发展新机遇； 投资渠道不畅，商业日益成为投资性资本保值增值的避风港； 小结： 金海国际 金隅凤麟洲 禧福汇 金地名京 林达海渔广场 金都杭城 珠江帝景 世纪东方城 区域市场内拥有大体量商业房源的项目只有本案。 市场环境——周边项目商业体量小，分布较分散，难以形成互相带动的商圈。 市场环境 区域市场环境 竞争环境——从区域内暂无项目与本案商业存在直接市场竞争。 各项目集中于07-09年上市，均已完成大部分去化，剩余货量不多。 项目名称 商业规模 （㎡） 商业占总规模比例 商业存量 （㎡） 报价区间 （元/㎡） 去化率 属性 金海国际 6000㎡ 7% 1530 30000-32000 70% 不可做餐饮，不临街 金地名京 10000㎡ 8.3% 3137 20000-33000 69% 可做餐饮，商业街商铺 金隅凤麟洲 2000㎡ 7% 170 18000-30000 88% 可做餐饮，临街 金都杭城 16000㎡ 4.6% 778 22000-30000 95% 可做餐饮，临街 禧福汇 10000㎡ 6% 1412 32000-40000 86% 可做餐饮，部分临街 林达海渔广场 111000㎡ 50% 4400 35000元（均） 96% 可做餐饮，临街 华瀚国际 6000㎡ 1.5% 218 25000（均） 96% 可做餐饮，临街 珠江帝景 65000㎡ 5.5% 5883 34000元（均） 90% 可做餐饮，部分临街 市场环境 区域市场环境 市场分析 金隅凤麟洲 物业形态：住宅底商 主力面积区间：30-140 ㎡ 层高：3.6米 物业费： 3元/ ㎡ ·月 开盘时间：09年10月 装修状况：毛坯 环线位置：四至五环 交通情况：地铁6号线 地理位置：朝阳姚家园西口265号 开 发 商：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 金隅凤麟洲 区域市场案例分析 市场分析 金隅凤麟洲1号楼底商2009年10月开盘销售，截止到2010年6月22日，共8个月间，已完成销售21套，面积1826㎡，去化率达88%； 该产品面积区间为30-140㎡，单套平均面积90㎡； 该产品由09年10月中旬开始销售，均价10155元/㎡，10月底均价调整至12640元/㎡，11月中旬再一次上调，达到18527元/㎡，经过12月份的调整和10年1月、2月份的停滞，3月份价格升至26044元/㎡，现阶段维持在25000元/㎡左右； 区域市场案例分析 市场分析 林达海渔广场 物业形态：写字楼商业配套 主力面积区间：200-1000 ㎡ 层高：4.5米；8.1米 物业费： 29元/ ㎡ ·月 开盘时间：09年5月 装修状况：毛坯 环线位置：三至四环 交通情况： 657，740，29，605，974等17条公交线路 地理位置：朝阳东四环南路小武基桥北 开 发 商：北京市福建产品市场有限公司 区域市场案例分析 市场分析 林达海渔广场3号楼、4号楼底商2009年5月开盘销售，截止到2010年6月22日，共13个月间，已完成销售11套，面积5190㎡，去化率达79%； 该产品可做餐饮，面积区间为200-1000㎡，单套平均面积580㎡； 该产品由09年5月中旬开始销售，均价26076元/㎡，12月底均价调整至32747元/㎡，10年1月底成交价在26329元/㎡，现阶段报价35000元/㎡； 470 3425 1765 区域市场案例分析 区域商业丰富，正在成熟 零售业、餐饮业占比例较高，娱乐休