夏垫项目操作思路汇报讲解.ppt

围墙包装 销售道具包装运用 本案预计总销售金额2.5亿元， 推广预算约210万元。 售楼处租金及包装费用未计入推广费用 推广预算 媒体名称 数额（万元） 比例 户外 （含看板、单立柱、交通导视牌及旗帜等） 80 38.00% 沙盘 5 2.5% 活动 20 15% 网络（项目网站及武清、天津相关网络） 15 7.5% DM单 8 4.5% 平面 （报纸、杂志） 15 7.5% 短信 10 4.8% 销售资料 25 12% 广告设计 10 4.8% 其他机动费用（礼品、销售资料补充印刷等） 20 10% 合计 208 100.00% 第五部分 项目销售组织 低开高走，小步快跑； 总体价格策略： 考虑因素： 本项目体量约为40000平方米。项目整体体量较小，开发的时间跨度比较短，所以我司建议项目整体销售策略采用前期低价入市，引爆市场，后期小步快跑，价格拉升，速战速决。从项目的持续销售与项目品牌的成长角度来说，初期高价入世会对后期的价格上涨产生极大的抗性。 一期价格： 我们选择安馨丽景、东方美墅（二手房价格）、北京蜂巢（二手房价格）三个项目作为参数计算项目一期价格。 项目名称 本案 安馨丽景 东方美墅 北京蜂巢 项目所占比例 40 30 30 参考权重 PX PA PB PC 均价 6070 5800 6000 区位 14 8 7 6 5 102国道沿线，紧邻燕郊 102国道沿线 102国道沿线 102国道沿线 升值潜力 8 7 6 6 5 地理位置较好，交通便利，紧邻102国道，是目前距离燕郊最近的在售项目 紧邻102国道 紧邻102国道 紧邻102国道 交通 7 7 6 5 4 紧邻102国道，周边多条主干线及公交线路 紧邻102国道，周边多条主干线及公交线路 紧邻102国道 紧邻102国道 周边配套 8 8 8 7 7 周边生活配套齐全 周边生活配套齐全 周边配套较为齐全 周边配套较为齐全 周边环境 10 8 8 8 7 一般 一般 一般 一般 景观 12 5 8 10 6 景观稍差 主要是中心景观及楼距之间花园 景观优势明显 一般 小区物业 8 7 7 7 7 物业公司待定 一般 一般 一般 物业管理 9 6 6 8 7 物业公司待定 一般 口碑较好 一般 发展商品牌 7 5 7 7 6 地区认知度不高 本地开发商 工程进度 7 3 6 7 7 工程进度落后其他竞争项目 主题已封顶 已是现房 已是现房 宣传包装 8 6 4 6 6 先进的开发理念，先进的推广模式，一线城市引进的广告公司， 一般 良好 良好 合计 100 72 78 80 69 权重系数 6.35 6.54 6．97 5.94 权重系数得分=权重得分X权重项所占比列 武清盛世华府项目一期参考均价=∑（各个参考物业均价pi ÷ 权重系数得分X项目所占比列相加 ）X本项目权重系数得分 按以上公式计算，本案一期参考均价为：5867元/平方米 再加上智地公司的专业操作，项目整体均价可再拉升5%， 即6160元/平方米 我们建议项目整体均价6200元/平米 销售控制方案： 2011年9月，推出4#总建筑面积平米(具体实际可售面积有待开发商确认)； 2011年11月，推出3#楼；该部分建筑面积平米(具体实际可售面积有待开发商确认) ； 2011年9月，推出商业部分（实际楼号有待甲方确认）， 销售阶段划分： 认购筹备阶段： 时间划分 2011年6月—2011年7月 目的： 完成各项销售工具之发包、设计、制作； 接待中心完成选址及包装设计工作； 销售团队到岗，完成培训考核； 确定推广方案细则； 确定销售方案细则； 完成阶段性市场调研； 完成销售准备。 市场预热认购阶段： 时间划分 2011年7月—2011年8月 目的： 掌握公司既有客户资料； 项目正式入市准备，初步形成项目的市场影响力； 集中推广，形成客户关注热点； 大量积累社会客户和内部关系客户； 推出房源，完成意向客户内部认购； 开盘强销阶段： 时间划分 2011年9月—2011年11月 目的： 扩大宣传传面，开发潜在客源； 项目盛大开盘，完成认购客户换签； 延续预热期热潮进入第一阶段强销，回笼资金； 通过热销形成市场影响力，占领市场制高点； 扩大成交率 持续销售阶段： 时间划分 2011年11月—2011年12月 目的： 持续销售期 扩大项目影响力及开发商知名度； 做好客户维护工作，扩大老带新成果； 确保意向客户签约； 尾盘阶段： 时间划分 2012年1月—2012年2月 目的： 困难产品突破； 未成交客户细分。 销售部署与现场管理方案： 销售部署： 项目所在地（待