物业管理概述讲解.ppt

3. 物业管理人员的职业道德与素质要求 物业管理人员的职业道德 1. 遵纪守法，敬业爱岗 2. 客观公正，尽职尽责 3. 诚实守信，热情服务 物业管理人员的素质要求 1．物业管理人员必须具备物业管理的专业知识和技能 (1) 具有现代管理知识能为实现物业管理的现代化与科学化，不断降低成本，提高效益服务。 (2) 具有物业管理的专业知识和技能。物业管理的专业知识和技能是物业管理人员应该掌握和具备的基本能力。 (3) 能够掌握现代化管理手段。 2．物业管理人员应具有较高的个人素质 (1) 具有良好的沟通和协调能力。 (2) 具有良好的心理素质和个人形象。 (3）具有健康的体魄。 * * * * 1.2 物业管理 什么是物业管理？ 物业管理的起源和发展？ 物业管理应遵循哪些原则？ 物业管理的基本内容？ * * 广义—— 泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务。 狭义—— 主要指有关房地产及其辅助设备设施售租后的服务。 1.2.1. 物业管理的概念 * * 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。 ①物业管理的对象是物业，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。 ②实施物业管理，必须是具有法人资格的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织——物业服务企业或专业服务公司。 ③物业管理是集管理、经营、服务于一体的综合性管理和服务。物业管理的对象是物业，其服务的对象是人。物业管理所提供的服务是有偿服务，要合理收费，实现以业养业。 ④物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。 ⑤就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的管理，通过《物业服务合同》，规定相关各方的权利和义务。 * * 1. 国家建设部房地产业司物业管理处在《中国物业管理实务》中定义： ——“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。” 补充 * * （1）主体：专门的机构和人员。 按照国家建设部相关规章：物业管理机构，即物业管理公司必须要具备一定的条件并要经过有关部门的资质审查和批准，物业管理人员必须通过资格考试，领取了上岗证才能上岗。 具有一定资质条件的机构（物业服务企业）和具备一定专业资质的人员。 * * （2）权限：受限于物业所有者的委托，并根据国家的法律，按照一定的合同或契约进行。 （3）对象：已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套的设备设施和相关场地的管理。 物业管理者行使的只是对特定物业的管理权。 * * （4）方式：以经营的方式进行统一的专业化管理。 物业管理是一种市场化的经济行为。实际运作过程、运作机制，都必须按照市场规律的相关原则来办事，一切活动都要纳入到经营的轨道上来。 物业管理又是一种现代化的管理行为。对房屋及其附属设备、设施的管理都要按照专业化的原则来办事。 * * （5）目的：为业主服务。 为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，提升物业的住用价值，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济和环境效益的协调统一。 * * ——“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 2. 《物业管理条例》第二条中定义： * * 物业管理（property management）是指物业服务企业的经营人接受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照物业服务合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全范围的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 3. 进一步理解： * * 物业管理的起源 起源——19世纪60年代的英国 第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization 简称CBMO）。 第一个全国性业主组织——“建筑物业主组织”（Building Owners Organization 简称