深圳华强地铁商场案例@地铁商业精要.ppt

华强地铁商场案例 2006年2月 主要竞争项目分析 主要竞争项目分析---- 中信地铁商场 主要竞争项目分析---- 流行18·28 位于佳和电子大厦地下，与本项目隔街相对 占地面积：5250m2 ，建筑面积：9000m2 发展商：深圳市千万家实业发展有限公司 物业管理： 深圳市华建物业管理有限公司 商业及物业管理顾问：戴德梁行 定位于18~28岁的消费群，以经营时尚、独特的商品为主 可租可售 销售和招商都尚未开始，预计4月底开盘 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目概况 项目所在的位置 本项目位置 华强地铁商场处于华强商圈的核心地带，在深南中路、华强路、地铁华强站的交汇处，上通公交车站，市政通道穿行其间，它是华强南北的市政枢纽工程，是华强商圈的交通中心、人流中心。 项目的基本数据 用地面积4397平方米，建筑面积9000多平方米 共200余个独立式铺位 可容纳130辆小型车的立体车库 平均使用率80% 2005年11月底竣工 项目不出售商铺产权 项目概况 项目周边 项目概况 项目概况 商场主要分为地下一层和地下二层部分 商场规划为东西两部分，东边以IT类产品为主，西边以服装饰品为主 铺位面积5m2-40m2，主力铺位面积15m2-20m2 华强地铁商场商铺分布平面图 项目出租情况 项目概况 目前招商的商铺主要集中在地下二层，出租情况如下表 项目的招商在40%左右（截止2006年3月） 项目的租金相对其它的地铁商业项目较高 项目希望通过地下一层的餐饮聚集人流 本项目所在的片区市场分析 华强商圈基本资料 华强商圈不仅是全国最大的IT产品商圈，也是深圳公认的最繁华的餐饮、百货商圈。其日均人流量高达50万以上，从业人员13万左右，年销售额在260亿以上。具有巨大的人流量和消费力。 项目区位非常优越 本项目所在的片区市场分析 华强商圈内市场供求分析之现有供应情况 区内可开发的土地存量已经非常少 华强商圈内的未建设用地已不足1% 本项目所在的片区市场分析 业主回报方式 区域内的商铺物业大都是由厂房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新开发物业裙楼外极少有销售的，租赁市场极其发达，是深圳投资回报率较高的区域。 租金状况 华强北商业区商业物业各楼层平均月租金约为：1楼950元/ m2，2楼500元/ m2，3楼350元/ m2，4楼300元/ m2左右。 空置状况 华强北商业区商业物业各楼层平均空置率约为：1楼5%以下，2楼和3楼5%， 4楼及以上以上10%。 片区内租金均价属于中高水平，且价格近年来上升较快 片区内的商业物业交易活跃 本项目所在的片区市场分析 华强北商业区市场供求分析小结 华强北商业区具有巨大的人流量和消费力 从片区内未来土地的供应量分析来看，片区内的土地是稀缺的 片区内的商业物业价格和租金都处于较高水平，且交易活跃 从空置率来看，片区内的物业是供不应求的 客户分析 潜在客户访谈情况分析 被访人-1：某电子产品公司营业部助理 预计租用面积：20M2 接受租金：共计18,000元/月 访谈要点： 认为华强北聚集了完整的电子产品配套和极旺的人气，有助于公司业务的开展 对流动资金要求较高，只想租赁，不考虑购买 希望商场有畅通的物流通道和专业的物管 被访人-2：某品牌服装代理 预计租用面积：50M2 接受租金：共计50000元/月 访谈要点： 对品牌形象有一定要求，希望能与大品牌聚集经营 对经营风险有顾虑，不愿承担过高的租金 担心商场形成“低档低价”的商业气氛 客户分析 被访人-3：某个人投资者 预计租用面积：30M2 接受租金：共计20000元/月 访谈要点： 希望能买断产权然后出租，也考虑自己经营 一方面认为，赛格广场的租金水平对本项目有示范作用，租金有上涨的空间；另一方面又担心昂贵的租金造成经营风险的增加，难以找到合适的租客，担忧项目出租前的空置时间长 客户分析 客户分析小结 客户主要为中、小型的公司和投资型客户 多以经营IT成品为主，也有一部分品牌服装经营者 打算进驻的商家中，有50％左右来自华强电子和赛格电子 面积需求集中在20 ~ 60平米之间 客户可以接受的租金多在600~1000 / M2·月 比较吸引他们的是大量的人流以及商圈的商业氛围 客户普遍比较关注项目建成后整体的经营管