深圳坪山新区9亩地块可行性研究报告精要.ppt

3.4 价格建议 项目价格及销售周期建议 产品 价格及销售周期 高层 基于市场现状预估本项目今年入市后整体均价13000元/㎡，预计年增长12%，2014年下半年入市后整体均价约15500元/平。 商业 本项目考虑赠送地下空间及地上部分（约1.3万平方赠送），预计2015年中入市，整体均价约为5万/㎡(实际地上建面单方为3.8万/㎡)。 销售周期 市场年去化速度7万平方米，整体预计销售周期为1.5年。 PART 5 项目投资测算 项目规划强排方案 项目投资测算表 4.1 项目规划强排方案 4.1 项目规划强排方案 人视图 4.1 项目规划强排方案 鸟瞰图 测算详见附件 坪山新区经济技术指标 总用地面积 33035.28 平方米 总建筑面积 173141 平方米 计容建筑面积 132141 平方米 其中 住宅及配套 116141 平方米 其中 住宅 114091 平方米 物业管理用房及其他配套 2050 平方米 商业街 14000 平方米 幼儿园 2000 平方米 不计容建筑面积 40999 平方米 容积率 4.00 - 建筑基底面积 10750 平方米 建筑密度 34.8% % 绿地率 42 % 车位数 1321 个 其中 地下 1171 个 地上 150 个 商业附加值 商业赠送面积 13054 平方米 其中 地上 4215 平方米 地下 8839 平方米 4.1 项目规划强排方案 PART 6 总结与建议 SWOT分析与结论 投资建议 SWOT分析 优势 劣势 地块位于坪山新区新城区发展重点区域，潜力巨大； 地块形状规整，便于规划； 临近两条主干道,交通便捷 周边京基、卓越等综合体即将入市，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围。 地块南面目前为临时的中集集团集装箱厂，短期内对项目形象有一定影响。 机会 威胁 整体上看，坪山新区目前市场仍属价格洼地，对深圳市区客户吸引力大； 区域板块高速发展期,升值潜力巨大。 由于深圳地块的优质性和稀缺性，预计地块拍卖的竞争将十分激烈。 5.1 SWOT分析与结论 5.2 投资建议 结论 板块划分 深圳坪山新区新城区板块 市场情况 该片区在售住宅均价13000元/㎡左右； 地块东面金地朗悦和北面深业东晟花园两个项目的去化率均达到90%。 刚需产品消化速度快，阶段性的去化速度甚至月销售可达上百套； 年均去化速度在7万左右。 产品类型 产品主要集中75-89平米以内的刚需2-4房 风险判定 招拍挂项目，无法律风险；项目属典型短平快项目，无政策调控风险。 投资建议 1、地块区位交通便利，地块规整，体量适中，适合开发； 2、市场去化情况较好，随着配套和居住氛围逐步完善，未来升值空间大； 3、 按起拍价测算，项目销售利润率30.34%，税后利润约5.7亿，地下停车位自持出租，预计年租金金额390万元，投资回报可观。 综上，建议公司立项投资，积极参拍。 力高地产集团投资部 2013年12月 谢谢 Thanks * * 坪山的产品从41-248㎡均有，以本项目为圆心，距离本项目越近产品越小，距本项目越远产品越大。主力还是以74-126㎡的2-4房为主，主打刚需产品。 产品特征 2.2 住宅市场分析 项目 产品 备注 丹梓龙庭 119㎡双拼四房、129㎡ 、150㎡双拼四-五房 距离本项目较远 深业东城御园 41平米一房、76平米三房，87平米四房 距离本项目较远 一品澜山 84－88㎡三房高层、 126㎡四房、146㎡双拼复式 距离本项目较远 万科金域缇香 75-89㎡三到四房 、88㎡复式、147㎡复式 距离本项目适中 大东城 75-89㎡三到四房、125㎡双拼、120-160㎡洋房 距离本项目适中 六和城 68㎡-248㎡二到五房 距离本项目近 东城国际 74-124㎡的2-4房、136㎡双拼5房 距离本项目近 金地朗悦 75㎡两房 、89㎡三房，125㎡四房 距离本项目近 2012年坪山供应成交：3403套，90平以下3-4房刚需产品占市场超过七成。典型：缇香/大东城/东城国际，其中万科拉动坪山价格峰值。 2012年坪山各项目去化情况 项目 总建面 （万㎡） 产品面积段 销售均价 销售套数 月均销售 万科金域缇香 14.4 75-147平3-5房 12000 1085 91 大东城（二期） 14.7 84-124平3-5房 10000 709 59 豪方菁园 4.5 主要是70平以下 10000 426 24 东城御园 9.8 72-138平2-4房 7000 628 57 东城国际 21.8 74-137平2-4房 9500 529 44 中粮一品