深圳市波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议精要.ppt

【华侨城物业出租情况调查】/ 调查渠道 【华侨城物业出租情况调查】/ 特征描述 【深圳部分高档酒店长包房出租情况调查】 【深圳部分高档酒店长包房出租情况调查】/ 选择理由 酒店、公寓、写字楼、别墅、高尔夫综合功能 特色：海景、山景 管理：招商局 公寓客户组成：日本籍占50％，欧美籍占30％，港台及东南亚占15％，其他为国内。主要为跨国石油开采公司管理层 租期：3个月以上起租 规模：酒店139套，公寓125套，面积54m2,70m2,120m2,196m2 服务内容：酒店服务 装修：精装修，配家私、家电 租金：100m2二房二厅一厨一卫一阳台，2万元/月 【设定目标客户居住状况调查】/ 问卷调查及访谈 【案例】/ 重点客户描述 汉森，男，51，德国人，德国海福乐装饰材料驻深首席代表。单身，家眷在德国，来深2年，现住海滨花园顶楼（海上世界旁），面积150平米，租金￥9000元/月，另外加每月500元管理费。 访谈摘要： 可能会选择租住波托菲诺酒店公寓，但要求交通非常方便，出门就能打到车； 生活要方便，要有外卖，有酒吧，居住区域安全有保证，最好有比较多的外国人，不会觉得孤独； 要有装修，装修最好简单、明快，有家私家电 【案例】/ 重点客户描述 李培根，男，49，韩国人，韩国某公司总经理。一家四口，来深5年，在国际文化大厦上班。自己有车。平时喜欢打高尔夫球。现住东海花园，200平米左右，租金￥11，000元/月。 访谈摘要： 知道波托菲诺，但不会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，上班较远，交通不是很方便； 不需要公寓附带其他服务； 【案例】/ 重点客户描述 川端先生，男，32，日本人，某制造业公司总经理，工作地点在福田保税区。来深2年，夫妻二人居住，自己有车。爱打高尔夫球。现住华侨城美加广场，120平米左右，租金￥6，000元/月。 访谈摘要： 知道波托菲诺，会考虑租住波托菲诺酒店式公寓，要求邻近有干洗店、外卖、便利店； 有钟点工服务，HBO电视，宽带上网； 停车方便 【案例】/ 重点客户描述 尼古拉斯，男，34，法国人，单身，某贸易公司总经理，由于业务关系经常往来深港两地。来深3年，在深圳没有车。爱打高尔夫球。现住华侨城锦绣花园，170平米左右，租金￥8，000元/月。 访谈摘要： 不知道波托菲诺，经介绍后觉得可以考虑，但要求有定时巴士往来深南路，邻近有干洗店、西餐厅； 日常生活购物方便 有钟点工服务，能每周定时清理房间及换洗床单、洗漱用品； 香港人基本倾向于选择罗湖的高档公寓、小区及口岸附近的物业及酒店，对华侨城了解甚少； 国内驻深公司的高层更多地倾向于购房居住，对于酒店公寓的租金承受力较弱； 华侨城内韩、日居民相对较为集中，但大多数为三口以上家庭，更看重居家氛围，要求生活、购物、子女上学方便； 具有较高租金承受力的主要为跨国公司外籍驻深管理人员及技术人员，时间一般为半年～2年之间，享有较高的住房补助，希望同是外国人群居； 【波托菲诺国际公寓】/ 竞争分析 高档小区出租物业（锦绣花园、百仕达花园、鲸山别墅……） 星级酒店（彭年酒店、海景酒店……） 高档公寓（明华国际会议中心、名仕阁、汇展阁、地王商务公寓……） 【波托菲诺国际公寓】/ 本体研究 【波托菲诺国际公寓】/ 客户要求 【波托菲诺国际公寓】/ 竞争观点 【波托菲诺国际公寓】/ 主要竞争弱势 《波托菲诺国际公寓用户手册》（中英文对照版） 城区地理位置图 波托菲诺小区示意图 意大利风情街休闲购物一览 波托菲诺会所消费内容及收费一览 侨城生活通（华侨城内的交通、购物、休闲、幼教……） 相关权益（高尔夫、景区、华夏……） 相关服务及收费（叫车、洗衣、叫醒、送餐、托儿……） 租房须知 合同范本 税费清单标准范本 …… 【波托菲诺国际公寓】/ 装修标准 简洁明快式 温馨家居式 标准酒店式 【营销攻略】/ 价格策略 谢谢！ 【营销攻略】之 推广方式 活动组织营销：通过与海外华人、留学生会等团体联系，在波托菲诺广场、会所定期组织联谊活动 在跨国公司聚集的写字楼直投及摆放资料 通过与酒店、旅行社联系，介绍客户入住 通过高尔夫杂志、高尔夫球会发布信息 外籍人士在调查之前基本不知道波托菲诺，信息无法到达 【营销攻略】/ 简单成本核算 假定毛坯房售价可实现9000元/平米，装修成本为1000元/平米，服务成本1000元/平米，则按平均每套100平米计，总价为110万,按收益还原法反算 v=a/r*(1-1/(1+r)n) * 中管网房地产频道 【 客户