北京世爵源墅别墅项目营销策划方案120p解析.ppt

物料投放建议： 媒体选择建议： 世爵源墅的销售 谢谢欣赏THANKS 据考证：北京尚未出现真正的空中VILLA 完美的程度，是证实别墅生活是否成熟的唯一尺度 「世爵·圆墅」就是。 「世爵源墅」 30000平米的湖景园林，以及社区外部大面积的树林和绿地， 形成了良好的居住自然环境。京沈高速、京通快速路、朝阳路、朝阳北路、 京哈高速、102国道、轻轨等，构成了区域成熟的交通路网。 成就360度别墅生活。 定位策略 树立市场声音的差异化，树立品位的差异化 给中产阶层一个展示心理和展示高品位生活情调的场所 SLOGAN 推广概念 主题诉求 创意表现 社区文化 世爵源墅”必须做出差异 ， 与周边项目的小资、浮华等调性恩断义绝， 才能在销售中脱颖而出。 许多特质也许不是“世爵源墅”所独有， 却是“世爵源墅”发现并主张的， 生活在此，与建筑相融， 爱生活、爱社区的文化，爱这里的氛围。 这正是产品差异化表达的源点所在。 形象关键词 联排独栋、开放、共享、新型邻里关系、一个阶层的社区文化 我们吸取的是气质，一种特殊阶层的气质，代表这个阶层的生活取向！ Slogan的准备 创意切入—— 水景实景别墅、联排独栋化 区域唯一性 Slogan的准备 口号的力量 作为一个项目来讲，产品形象的扭转分为强势导入和循序渐进两种方式，我们提出了两种不同思路的SLOGAN来对比讨论： 原slogan：悠逸的海外生活区 新slogan：悠逸生活 成熟一墅 原slogan：悠逸的海外生活区 新slogan：星星湖畔的联排榜样 备选slogan： 悠逸生活 别无他墅 创造精神文明与物质生活的双丰收 湖畔逸墅家 口号与社区文化的关系 月亮湖畔的联排榜样 更多是基于产品的特点来设计，避免空泛，通过产品特点的描述来反映一种舒适生活，而社区文化作为一种附加值，更多是源于生活的一种补充，将在后期的推广中陆续展开，在此基础上描绘一种更加充实、更加丰富的生活，特别是目前的产品安排已没有服务于特定主题文化的修改空间，不管是邻里文化还是水文化，都是社区舒适生活的一种补充。 执行策略 拿什么征服你，我的未来业主们 在售楼处里，摆放着充满生活气息的展示图片，该图片一定选择与水景、邻里文化、休闲空间等产品相关联的生活场景； 现场选择一定数量的容易使印象深刻的物件，以巩固客户对项目的记忆； 现场提供高尚饮品，如英式红茶、巴西咖啡，引导客户对这种生活的向往。 现场提供儿童喜好的食品，也许孩童的一句话就能坚定大人的购买决心。 策略1: 打造一个生活气息浓郁的销售现场 在靠近湖泊的一侧，选取整条联排建立样板街区（如F38），除了室内的安排，室外场景一定营造到位； 样板街区可用来进行相应的公关活动的展开，加深对产品的理解； 同时样板街区可用来进行“体验式营销”的展开，客户可以在样板街区体会居住联排别墅的生活感受。 样板街区可提供的活动设计： 名片鉴赏会 周末制埙 红酒交流会…… 注：通往样板街区的通道也属于重点打造的范围。 策略2: 打造一个生活气息浓郁的样板街区 在会所设立图书馆，设立主题图书，业主免费借阅； 每周放映露天电影； 集体种植业主纪念树； 每月私家菜交流活动 拼车野外露营活动 每月才艺展示沙龙…… 策略3: 描绘一个生活气息浓郁的未来 时间的安排 第一阶段：导入期 第二阶段：成长维护期 第三阶段：成熟期 4月 5--7月 8月--12月 本案推广将分为： 导入期、成长维护期、成熟期和衰退期（今年将完成前3个阶段的任务）； 阶段性产品营销策略及建议 第一阶段：导入期（2006年4月） 开宗明义先声夺人 A、向一二期老业主及周边万科/裕祥客户投放DM简体楼书； 通过电访、发放问卷、研讨、座谈等形式，了解老业主购买意向及其具体需求为老客新展开攻势。 在DM中介绍项目具体优势，以及老带新优惠奖励措施等事宜。 B、举办一两次老客户推介联谊活动 邀请老客户以及新客户参加，由老客户现身说法引导项目销售。 老客户二次购房给予折扣，同时老客户带新客户也给予优惠（如送物业费等）。 第二阶段：成长维护期（2006年5月-7月） 抓住重点整合资源 A、投放一期《客户通讯》内容包括：项目配套、工程进度、销售情况、客户活动等，同时监控客户反馈。 B、在北青投放广告同时配合软性宣传。 C、配合样板街区的形成，进行“体验式营销” D、通过“空中别墅”的产品特点及建筑价值，展开讨论，加强世爵源墅的市场声音。 仍然围绕产品特性展开，二期平面分别以突出投资价值及销售生活空间为配合主题。软性新闻以诠释社区生活为引导，宣传项目投资理念，同时借“体验式营销”理念，引出本项目，既节省了费用，又达到树立形象的目的。