北京产业地产发展研究解析.ppt

附 北京近年来工业用地出让及出让条件 2008-2011北京工业用地出让价格（万元/亩） 　 平均（万元/亩） 平谷 22 怀柔 25 大兴 30 亦庄 37 密云 43 房山 43 通州 44 门头沟 45 顺义 46 昌平 61 海淀 176 产业地产业务发展的背景 1. 产业基础条件 2011年北京各区县工业产值分布 2011年北京各区县工业产值增长情况 从工业产值的分布和增长情况来看，制造业及其关联产业是北京郊区区县的支柱性产业。 从产业扩张的情况来看，制造业扩张趋势比较明显，顺义、亦庄等制造业为传统较发达地区，近年来房山、尤其是通州制造业发展较快。 可以认为，东南六环两侧区域是未来制造业发展的重点地区。 2011年北京各区县服务业产值情况 2011年北京各区县服务业产值增长情况 以服务业为代表的第三产业目前仍高度集中在中心区域。 第三产业扩张趋势并不明显，并没有出现明显的圈层式扩散，说明郊区县的服务业发展仍有待时日。 1. 产业基础条件 从产业类型来看，服务业与研发、高科技产业是北京产业规划的重点发展方向。 从产业规划的空间布局来看，服务业主要集中在城市中心城区和各新城中心。 研发、科技类企业主要分布在五-六环之间，与现有产业发展趋势基本吻合，是对现有产业的提升。该区域应成为产业地产的重点关注区域。 “十二五期间”北京产业发展重点区域 1. 产业基础条件 2.产业地产市场表现 翠湖科技园云中心 海淀北部地区为数不多的独栋、连排类销售项目。 主导产业定位为电子信息、生物医药与区域产业属性一致。 产品面积区间为1500-4500平方米，局部层高6.9米，可兼容生产、研发、中试需求。 2.产业地产市场表现 企业墅 昌平区域较早进行产业地产开发的项目。 项目规模不大，建筑面积为5.5万平方米，目前已基本售完。 以产业项目拿地，分割销售，是目前产业地产较为典型的项目。 2.产业地产市场表现 天骥智谷 位于亦庄东区，处于亦庄整体产业环境内，但东区仍属于待成熟地区。 首期以连排办公为主。主力户型单栋面积2000平方米左右。 对入驻企业无明确纳税要求。 2.产业地产市场表现 金融街园中园 位于温榆河畔，是通州商务园区第一个成熟项目。 建设用地性质为综合用地。 首期开盘为类别墅类500-900平产品。 通过二期6000平米左右办公产品达成对政府的纳税、企业入驻等承诺。 2.产业地产市场表现 联动U谷 开发商是目前国内进行园区开发最为成功的开发之一。 联动U谷是目前北京市场上规模较大，产品类型和最为完善的园区之一。 对园区纳税对政府前期有明确承诺，对入驻企业把关较为严格。 产品类型较为完善，见证了产业地产及亦庄地区的成熟。 区域 项目名称 总建筑面积（万平方米） 容积率 产品类型 用地性质 单体面积 成交价格（元/平方米） 销售时间 海淀北部 中关村创新园 43.2 1.5 独栋、连排、定制 工业用地 - 20000 2009 中关村环保园 50 1.2 独栋、连排、定制 工业用地 - 20000 2006 云中心 24 1.2 独栋、连排、定制 工业用地 3000-4000，700-1000 15800 2011 昌平 企业墅 5.5 1.5 独栋、双拼 工业用地 2200-2800 9500-11000 2011 中科创新园 43.2 1.5 - 工业用地 - - 2013 顺义 空港MAX 20 1.5 独栋 工业用地 800-5000 9000-15000 2010 泰达科技园 9 1.3 独栋 工业用地 800-2000 9000-13200 2007 丰台 总部基地 130 1.8 独栋、双拼 工业用地 1200-6000 16000-23000 2004 总部基地东区 330 1.8 土地出让 工业用地 4000-16000 200万/亩 2011 通州 IDC产业城 40 3 独栋 教育科研 12000-18000 - 2012 商务公园 13 0.8 独栋 综合用地 750-950、2500-4500 15000 2010 区域 项目名称 总建筑面积（万平方米） 容积率 产品类型 用地性质 单体面积 成交价格（元/平方米） 销售时间 通州 金融街园中园 33 1.1 独栋、双拼 综合用地 500-900、2600-3500 1400-1600 2011 亦庄 BOX企业汇 10 1.5 连排 工业用地 1100-1800 8000-9000 2011 BDA企业大道 30 2 独栋 工业用地 2000 8000-16000 2009 BDA芯中心 8 1.5 独栋 工业用地 3000-4000 10000-15000 2009 VITA国际 16 2.5 整栋分割销售 工业用地 35-