温莎金街策划报告撰稿人沈红平精要.ppt

温莎金街策划报告 2014年10月31日 站街商业结构调查 站街商业结构 站街商业组要以307省道临街，中站路大街、（融源小区、温莎小区）临街商铺为主要商业构成。 站街商业业态 站街商业主要以生活需求型商业为主成核心，主要以 服装、美容美发、家具建材、手机通讯、生活超市为主，餐饮娱乐尚未形成规模。 站街消费结构调查 站街人口以原住居民、厂区职工、公务员、个体工商户为人群构成住体 因站街为工业镇，镇商业主要为基本生活供给型商业。以服装、日杂、美容美发为商业核心业态 以站街经济发展办统计数据，站街消费人群应具备一定的消费能力 因站街商业配置偏向落后，且属中低档次。区域上的原因（离清镇17公里）交通的改善，造成部分消费流向清镇。 站街主力商家 锦钦服饰 200平米 12万一年（2层） 步之瑶鞋超市——90 平米 8万一年， 兄弟服饰——16万一年 600平米 林城超市 绿谷购物 ——300平米 15万一年（2层） 美联购物——16万一年 600平米，前3年不变，后增幅3%至5%（2层） 站街商家调查反馈 因农贸市场拆迁对融源街、温莎步行街及中站路下行影响较大，人流减少，生意清淡。 房租不稳定，站街商户反映，部分房东要求租金1年一签，稳定性差，造成商家均不敢投入过大。 商家均表示站街商家较乱，整体性差，均认同站街可有一条真正意义上的步行街。 并对业态及经营环境期待改善。 较大部分商家均表示愿意投资，稳定型中小型商铺，投资门槛小是考量的重要条件。 站街主力商业项目峰驿广场调查 规模7.5万平米，占据站街商业半壁江山 项目建设进度快及营销投入大，站街户外形象广告均全面覆盖 项目通过临时农贸市场，临时杂货摊点拉动齐人气，效果显著 商铺产品线齐，大中小商业均有配置 一楼均价16000区间，二楼均价13000区间，价格起点较高 拆迁量较大建设开发周期拉长 承诺2015年12月前交付使用，预计其建设进度将会明显加快，下一销售高峰将在明年5月-10月 现阶段为采取交5万抵10万 95折认购及转订前期客户，预计将在12月中旬首期开盘。（但现阶段为认购以从事实上开始销售） 商铺不出租只销售，由业主自行出租管理 站街商业结构调查总结 1、以站街商业从节点上来看处以起步期，以生活需求型为主。 2、站街商业分布较为杂乱，整体性差，功能业态无明确划分，精品商业街潜力明显 3、站街商业档次及环境差，且具备消费群体，存在市场空白点 4、站街商业结构简单，租金差异不明显，商品档次处以中低端 5、站街作为商业重镇，从经济增长及人均收入均有可观的增长预期 6、由于站街至清镇交通得到改善，及站街城市商业基础差，照成置业人群及消费人群外流清镇明显。 7、站街目前竞争项目规模大，产品齐，但营销手法单一，并不重视后期商业运营管理，照成后期管理滞后，可从销售政策，模式的上做精，做细、做快更多的赢得客户认可。 因温莎项目体量不大，应加快销售及开发速度，应加强营销投入力度，提前开展认筹、认购、认租等销售方式，根据蓄客量匹配施工进度，缩短开发周期。 如项目体量不大开发周期过长必然增加项目的管理成本、融资成本，提高，纵然后期价格提升但未必能实现预期回报。如后期市场下行还会带来亏损风险。 明确项目定位，细化营销模式及政策定位 明确项目定位，并在认筹期间明确营销政策及模式，增加蓄客量，在蓄客量达到一定基数进行解筹认购，在实质上提前营销启动周期，与峰驿广场争夺客源。并在期间出台针对性销售政策，形成竞争优势。 加快工程形象进度，并对项目商业环境及形象上增加包装投入形成商业氛围。 加快完成项目启动销售的必要条件 目前项目一期商业销售并不乐观，商业形象氛围并不佳，招商商家经营状况不佳，市场口碑处于下行趋势，在本阶段，目前现状并不具备推动一期销售条件，在运作上应，一期商业及二期商业相结合，打开整个一期和二期商业动线，注意力应放在温莎整个商业布局上，应打开二期，温莎·金街与中站路商业接口，一期与307省道大街接口，完成一期镇政府项目范围环境道路建设工作，完成一期环境改造并对一期项目商业氛围进行包装。在通过一期匹配二期定位及营销政策，同时推动一期二期项目销售。 通过营销模式及商业定位赢得市场机会 目前站街最大项目峰驿广场虽然项目大，地段并优于温莎项目，并有站街农贸市场内迁的先天优势，但该项目营销模式传统单一，项目建设周期及销售难度的把控难度将明显高于温莎项目，且有较强的不确定性。 因此，温莎项目营销模式应从做新、做精、做细上优于峰驿广场。 因站街作为镇级别商业，潜在客户的基数及增长率有限，故此项目应在峰驿广场尚未进入销售高峰期前提前释放项目特点，政策吸引锁定客户。 根据目前站街商业竞争状况，建议招商销售同时启动，通过认筹和认租锁定客户 温莎各阶段推售思路 第一阶段 打通一期