溱水半岛项目方案2013年贵州遵义桐梓房地产营销精要.ppt

营销策划方案 略 略 项目商业市场分析 市场背景 项目市场分析 项目市场分析 项目市场分析 项目市场分析 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目概况 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目概况及SWOT分析 项目商业定位 三、项目商业定位 三、项目商业定位 四、楼层规划布局 四、楼层规划布局 四、楼层规划布局 五、招商及运营 五、招商及运营 五、招商及运营 九、项目营销策略 营销总思路 “未来营销策略” “功能营销策略” 略 略 九、项目营销策略 关键词 半岛·生活 我们概念 一半岛、一半水、打造桐梓都市新生活。 九、项目营销策略 关键词 溱水概念 溱水实力 溱水品质：国家级节能建筑+山水都市园林+保姆式物管 打造桐梓半岛经济圈——溱水半岛 溱水的思维方式：大桐梓·大居住·大商业·大发展的思维方式。 九、项目营销策略 销售策略 高举高打，注重亮点，合理统筹 形成一个有效的贴合产品：溱水半岛——贵州桐梓明天的高档社区； 有一定高度的市场推广主题：溱水·半岛——贵州桐梓都市新生活； 因地制宜的高效率组合有效媒体——高端媒体、高品质、大篇幅的宣传效果。 “五位一体”，多头并进，高效蓄水，快速销售 包装成一个好的楼盘产品、建立一支好的销售队伍、营造一个好的市场环 境、设计一个好的推广策略和形成一个好的项目管理体系及全员激励措施。 九、项目营销策略 促销策略 本项目的关键点是“溱水半岛”，本项目的推广重点是“桐梓都市新生活”。促销时“半岛商业步行街”先行，重点进行“半岛商业步行街”“半岛美食街”的促销。 整合资源 除传统媒体以外，充分利用发展商自身庞大的商户资源、客户资源，及政府 资源、新闻资源、内部资源进行多维度的宣传与行销，口碑渠道，事件行销， 及全员行销方式进行立体传播。 建立制度 1、“全员奖励制度”；2、“客带客销售奖励制度”；3、VIP大客户（团购）制度 4、政府官员自动行销管理制度；5、促销奖励制度 “返租”销售案例分析 某内铺 建筑面积：20平米 面价：15000元/平米 总价：300000元 一次性付款方式： 折后合同价：300000*（1-8%-8%）=252000 首期款=252000*50%=126000 贷款额= 252000*50%=126000 实付首期款=126000-300000*10%=96000 开发商实收款=126000+96000=222000 实收单价：222000/ 20=11100元/平米(相当于0.74折扣) 不考虑付款优惠程度的差异，两种付款方式的合同价、实收价一致。 采取该销售模式，投资者实首期款为总价的32%，降低了客户的实付首期款和按揭款。同时可解决银行按揭的问题。 建议： 右侧商业-1，1楼，2楼超市采取“带租约”的销售方式。 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用对象： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 3楼大铺销售模式 关于流行前线商业街平街1层和-1层超市外商铺销售的说明 考虑到桐梓冬天较冷，建议将超市-1楼部分用来做室内商业，主要是弥补桐梓冬天购物销售环境不足. 业态范围：休闲娱乐业态，包括大型酒楼、美容SPA、美发美甲、网吧等，铺位面积大、租约长、租金水平不高。 销售建议：将3楼划分成1—3个独立铺位，找1—3家次主力店后再销售。 销售程序：即先招商后销售 销售价格：预计6000元/㎡（依据市场、客户接受度调整） 租金收益：a、采取提点的形式，每月租金为商家月营业额的26%，实现商家与投资者的共同认可； B、采取保底租金的形式：即发展商在销售时承诺年平均招商租金不低于40元/㎡（租金=单位售价*8%÷12），当实际租金低于即定值时，发展商一次性补贴返租期内的租金差额（可避免未来产生纠纷），然后将补贴部分反加到售价上。 销售总体策略 这是一场闪电战 商铺销售之前准备充分 由低