物业基础知识培训精要.ppt

物业基础知识培训 主讲：张一坤 物业管理基本概念 物业是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。确切地讲是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业管理 即为管理物业，指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 物业所有权人（业主） 是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。 非业主使用人 通过租赁合同，租住（用）别人房屋的人就是非业主使用人。非业主使用人没有所有权，只有在合同有效期内的使用仅。 业主大会是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 业主委员会 是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，它是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。业主委员会每届任期三年。 物业管理企业 是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业专营企业和兼营企业。 业主公约业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。 物业管理的性质、宗旨是什么？ 物业管理的性质主要是服务，是管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。 宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。 公用设施：指住宅（大厦）外围的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化、地下排水管、娱乐场所、车棚、停车场等。 房屋完好率 房屋完好率=（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积*100% 房屋大、中、小修区别 对房屋整体的维修，所花费用占总造价的25%以上，叫大修；对房屋大部分部位的维修，所花费用占总造价的20%以下，叫中修；对房屋小部分部位的维修，所花费用占总造价的1%左右，叫小修 设备完好率设备完好率=完好设备系统量÷设备系统总量×100% 绿化覆盖率 绿化覆盖率=（草坪面积+树荫面积）/建筑总面积 垃圾分类概念垃圾共分四类：一般生活垃圾（占50%）；可回收垃圾（占18%）；有害垃圾（占5%）；大件垃圾（如旧沙发、旧彩电等占27%） 物业管理费的费用构成 员工福利、工资、保险；公共用的水电费；设施维修养护费；卫生、清洁费；安管费；绿化费；办公费；固资折旧费；管理佣金；物业管理相关保险；税费。 物业管理业务内容 常规性的公共服务：房屋管理服务、设施设备管理服务、环境清洁卫生管理服务、绿化管理服务、安全管理服务； 针对性的专项服务； 委托性的特约服务； 经营性服务 社会性管理与服务。 物业管理的主要内容和过程 物业管理贯穿于物业从策划到开发建设再到建成直至使用的全过程。可以划分为以下三个基本环节： 1)、准备阶段：指从项目策划到项目接管阶段，主要工作内容有物业管理前期介入、制定物业管理方案、选聘或组建物业管理企业、设置物业管理企业职能部门及确定人员编制、物业管理人员的选聘和培训、规章制度的制定、物业接管验收及物业租赁管理等。 2）、入住管理阶段：指从物业接管到第一次业主大会召开这一阶段。主要工作内容有入住准备、办理入住手续、装修和搬迁管理、产权备案和资料档案建立等。 3）、日常管理阶段：是物业管理最主要的工作内容，包括a.日常综合服务与管理、b.系统的协调，协调好业主、业主大会、业主委员会等内部环境，也要协调好供水、供电、煤气、派出所、居委、房管局等有关政府主管部门和企事业单位等外部环境。 物业管理的前期介入 物业管理的前期介入是指物业管理公司在获得物业管理权后，对该物业入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的准备工作。 它主要包括软件和硬件两大方面： 物业硬件管理介入：既从物业管理和业主使用角度，对物业的规划设计提出合理化的意见，使之达到物业功能的完善。同时也参与物业的竣工验收工作，从开发单位处接管该物业的管理工作。 物业软件管理介入：既完善建立该物业的管理架构、方案和手续，准备入伙的一切文件和相关资料。 物业管理服务费的支出 住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗、清洁费、绿化养护费等）； 业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用； 就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用； 住宅