地铁商业开发模式研究及策略解析.ppt

地铁商业开发模式研究 站厅及通道商业物业的开发模式 Page * 上盖物业 园林平台 行车道 商场 车辆段 公共运输 交汇处 地铁站 什么是地铁商业？ 站台 通道 地铁商城 地铁商业位置剖析 出于安全考虑，站台不允许设置商铺 站厅 地铁商业有什么特点？ 站厅商业的特点 特点： 1、人流密集 个别站点单向高峰小时客流量超过1万人次 2、体态较小，一般只有十几平方米 面包店 报刊亭 便利店 饰品店 3、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等 通道商业的特点 特点： 1、位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集 2、面积可大可小，较为灵活 3、业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示 世界之窗站地下通道 中信地铁商城地下通道 广州某地铁站地下通道展示 地铁商城的特点 特点： 1、与地铁出入口相连，一般层数较少 2、规模多为1-2万m2 3、业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等 地铁商业的特点——按客流特征划分 人流转化为商机流的机会较大 人流以路过为主，转化为商机流的机会较小 对商业的影响 案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场 案例二：香港太古城 案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段； 人流主要集中上下班高峰期。 案例二：香港港九铁路，主要联系罗湖\ 新界与香港岛之间的交通 典型案例 地铁通道四通八达，出口与周边商家相联，形成地下商业走廊，业态比较广泛包括：超市、百货、餐饮、体闲娱乐等 主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等 商业业态特点 商务人流、游客、体闲、购物人流较多，各时间段人流均较多，乘地铁前来目的性消费的乘客比例较大 人流集中在特定时段，集中在上下班高峰 期间 人流特点 地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动 以客流快速通过为目的，注重交通空间、 疏散消防功能 功能 消费型地铁商业 干道型地铁商业 香港：新翠花园 位于市区内，以服务社区为主； 居住为主，商业为社区配套 居住配套商业 香港：将军澳线连理街 上海：9号线松江新城 位于新支线沿线，以服务社区为主； 新区建设：商场+普通住宅 新区开发商业 香港：青衣城 深圳：金光华广场、中信地铁商场、益田假日广场 位于市区内次级商业区，兼具社区服务功能； 商场（+普通住宅） 次级商圈商业 香港：国际金融中心 北京：东方新天地 位于市中心地带或者核心商业区，通常是地铁换乘站，人流较为集中 都市综合体 商场+写字楼+酒店+高档住宅 核心商圈商业 代表 区位特点 物业特点 类型 地铁商业的特点——按区域位置特征划分 地铁商业怎么开发？ 地铁商业空间的权属 早期 现状 地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司 地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权 比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车辆段） 地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让 地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权 典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上海9号线、11号线部分沿线站点用地出让 地铁公司独立开发 广州地铁模式——独立开发 土地权属：划拨的建设用地 开发主体：广州地铁 开发模式：独立招商 经营主体：广州地铁公司商贸部 站厅商铺：?面积10-100平方米，零散出租 车站商业街：面积约30000平方米，分别处在一号线的公园前站、体育西站、芳村站、东山口站，以出租为主； 站厅及通道展示：出租为主 广州地铁线路运行示意图 站厅商铺 车站商业街 站厅及通道展示 合作开发 深圳地铁模式——合作开发 土地权属：划拨的建设用地 开发主体：深圳地铁 开发模式：整体包租 经营模式：只租不售。 经营主体：深圳金地商业经营管理公司 主要经营条款： ①经营范围：深圳地铁一期约4.4万平方米的地铁地下商业面积，包括零星商业、站厅商业（5300㎡）、地下商业街（约3.8万㎡） ②租赁期限：5年，2006-2010 ③租赁金额：3亿元 深圳地铁一期线路运行示意图 南京地铁：商铺面积1.4万平米，由苏宁电器集团于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个站点的零星商铺5年的经营权 土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。 地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站） 开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司 开发方式：独自开发 经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理 市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌