城市综合体方案设计例解解析.ppt

商业中心 方案设计 成都公司工程部：*** 本文根据*****商业中心诞生的技术过程，大致阐述城市综合体的开发设计理念。给房产公司新员工介绍开发和设计的基本思想。 二、明发城市广场城市综合体的背景 三、2#商业中心与其他业态的功能互补 四、2#商业中心的位置选择和方案布局 五、商业中心设计思想 一个成功的城市综合体的形成，最主要目标体现在它成功的商业运作，资金流转，综合功能。明发城市广场项目就从这三个方面考虑。 综合功能 政策规划 经济基础 位置交通 人口基数 商业运作 资金流转 城市综合体位置的选择，有两种典型的方案：一是直接选择城市中心成熟繁华的商业地段；另一种是选择城市新区规划的待开发地段。 前一种选择保证商业的成功运营，但是一般地价很高，直接增加了综合体的建设成本，对综合体的资金运作极不利。 后一种选择跟城市发展息息相关，如果规划新区对城市新增人口有极大的吸引力，那第二种选择将是抢占了商业先机，接下来将是把握商业投入发展的节奏。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点 城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。 盯住发展，选择新区，投入较低，风险较大，收益更高。 综合体的共赢策略 城市综合体的成功开发，在于它的商业运营。目前，比较成熟的模式是开发商集结一批著名的主力商家，形成一种战略同盟，共同选择城市综合体位置，共同设计，共同分担建设成本，在开发商的引领下，共同经营综合体的商业。 形成战略同盟的基础在于，开发商利用著名主力商家的品牌，提高知名度，聚集人气；著名主力商家利用开发商的商铺位置，支付最实惠的租金，获取最大的商业利益。满足主力商家后，剩下的才是开发商自己管理的商业。 综合体业态功能分类 餐 饮 大型卖场 生活中心 休闲娱乐 流行购物中心 酒店 步行街 购物中心 写字楼 住宅 公园 商务会展 。。。。。 对于前期投入，选址城市规划新区，对开发商来说肯定减少前期土地费支出，是较好的方案，但对主力商家就有艰难得多。开发商减少前期投入的第二个常用办法是通过与主力商家谈判，让主力商家前期投入部分设备和精装饰费用，这些费用可达到建安成本的20%以上，对减少开发商的资金压力很起作用。 减少资金占用成本的又一办法是出售一部分物业，回笼部分资金，提高资本金收益率。出售部分物业的回笼资金甚至可超过城市综合体开发的银行贷款部分；这样为开发商的继续滚动开发留足后劲。另一方面，自持物业又成为银行贷款的抵押保证，以此获得贷款资金。  在自持物业的租金谈判中，开发商不得不面对主力商家知名度和租金收入成反比的艰难选择。 如果租赁收入甚至抵不过开发商投入的资金利息，那对开发商将失去合作的基础。 规划新区和繁华旧城区的租金谈判没有可比的基础。 本案 三环路 双流国际机场 天府广场 14KM 项目选址定位 （一）区位及现状 航 都 路 迎 龙 路 规 划 道 路 1、区域概况： 本地块位于成都市“天府新区”核心区域（即双流县）内，东距成都三环路约7公里，距双流县委县政府约1公里，南临双流国际机场，目前，双流区域将被打造成为高端产业引领区、新型城市先导区、扩大开放试验区、城乡统筹示范区，发展空间非常巨大。 2 交通情况： 地块四周临路，交通十分便利。地块位于商都路东侧，航都路南侧，迎龙路西侧，东靠规划道路 商 都 路 ****项目选址的双流县郊区，就是规划发展的新区。 依托双流旧城人口和消费，其选址的优势就是地价较为便宜，周边由于物流的发展，人口聚集潜力较大。 由于双流县城市升级及市民生活水平的升级，本项目的商业如果定位高端，将在短期内（比如10年）没有足够的群众消费基础；定位低端，对旧城区众多市民没有区位优势，哪怕我们能想办法创立服务优势，也难对双流县老市民形成吸引力。 必须有特色，定位中高端，吸引力辐射面能够覆盖对双流县旧城区生活水平正在升级老市民以及新城区中青年，才能聚集够足够的人气，掌握本项目商业成功的钥匙。 （二）位置及定位 （一）****业态的业态 主要有五星级酒店，商业购物中心，商业步行街，办公区和住宅区，其中办公区和住宅区均含底层商铺。 鸟瞰图 三、商业中