王杰风险管理精要.ppt

——工程管理1班 王杰 ——纽约哈曼顿房地产开发项目投资风险失控导致工程项目损失的案例剖析 本案例介绍的是位于纽约哈曼顿45——46街区的一个开发项目。此项目的前前后后涉及到房地产开发、房地产融资、房地产市场、房地产中介及物业管理。本文将该项目称为“失败的摩天楼”。 　　发生该事件时代背景：1959年至1969年，纽约曼哈顿白领阶层人数净增30%，从而刺激了人们对写字楼的需要，此间写字楼的空置率只有2%，1964年——1969年的五年间，纽约曼哈顿写字楼的供给总量净增2500万平方尺，即每年以3%的幅度递增，但是仍不能满足人们的需要。 　　一、项目酝酿 　　60年代末期，艾德文·格利克曼开始悄悄的在曼哈顿45——46街区购置房地产，到1970年格利克曼已经买下了该街区内除一小幅房地产外的其他28幅地块。除获得这28幅房地产的所有权以外，他还买下了这28幅地块上租赁户的租赁使用权以及开发权。格利克曼后来将其精心购置的这28幅地块共58116平方尺的地块和23849平方尺的空中权以4200万美元的价格卖给了帝雪曼房地产开发及工程建设公司。 　　要在45——46街区新建摩天楼，帝雪曼公司还得首先对付上面所提到的那一小幅房地产的老板，这一小幅地块上建的是一座餐馆。房地产业主1963年以14万美元的价格购置了该餐馆。帝雪曼公司与该餐馆的房地产业主经过多次协商，但该房地产业主都拒绝了帝雪曼公司的报价。最后该房地产业主愿意（至少可以这样看，帝雪曼公司认为该房地产业主愿意）以134.9万美元的价格出让其房地产。然而在最后交易时，该餐馆的房地产业主临时变卦，索价190万美元才肯成交。帝雪曼公司派出的代表与该房地产的业主一直谈到凌晨4点，都互不相让，最后帝雪曼公司决定项目建设中绕开该餐馆。 　　二、项目的融资情况 　　 正如曼哈顿区内绝大多数写字楼的开发建设一样，“失败的摩天楼”的开发建设中也利用到大量的贷款，帝雪曼公司要以4200万美元从格利克曼手中买下28幅地块，于是从纽约退休基金会处申请到3250万美元的首级抵押贷款。帝雪曼公司随后将该地块与该公司另一个开发项目所需要的地块进行互换，而另外地块的土地主从牙买加储蓄银行处申请到350万美元的次级抵押贷款获得了45——46街区内28幅地块的所有权。帝雪曼公司同时又从该房地产业主那里租用了该地块的开发和使用权，租期99年。 　　为建设这座“失败的摩天楼”，美国花旗银行率头组织了四家贷款机构为帝雪曼公司提供了4500万美元的工程建设贷款。该贷款的一个先决条件是：北美抵押投资财团愿意为帝国雪曼公司提供以完工程后项目作抵押的长期抵押贷款。工程建设过程中帝雪曼公司投入了2500万美元的自有资金。为此，工程总投资达到了11200万美元，其中购地费用中首级抵押贷款为3250万美元，次级抵押贷款为350万美元，帝雪曼公司投入了600万美元的自有资金；工程建设费用中，花旗银行注入了4500万美元工程建设贷款，帝雪曼公司投入了2500万自有资金。 1969年至1973年，曼哈顿写字楼的供给总量净增5500万平方呎，即在原有的基础上增加了30%。然而，此间哈曼顿的白领阶层的人数却减少了4%，其中主要是因为许多公司向市郊迁移。虽然曼哈顿平均每位雇员所使用的写字楼面积有所增加，但是，1973年年末，曼哈顿写字楼的空置率却仍然高达20%，租金水平急速下降，即便当时通货膨胀率较高也无济于事。1969年曼哈顿地域最优的写字楼的租金为16美元/平方呎，而到1973年末最多也只能达到10美元/平方呎的水平。 　　当时最担忧的要数花旗银行，银行的老板面临着是否再投入5000万美元以保住其4500万美元工程建设贷款的抉择，最后他们认定再注入这样一笔资金无疑是雪上加霜，不愿亡羊补牢。 当帝雪曼公司交不起地租时，土地的所有者就同时成了房地产的所有者。即便如此，土地所有者由于市道如此惨淡，他连350万美元次级抵押贷款的本息也交不起了。1976年12月31日，拍卖行将“失败的摩天楼”以3250万美元的价格拍卖给了纽约退休基金会，此价格正好是该基金所提供给帝雪曼公司用于购地的首级抵押贷款的贷款额。次级抵押贷款的贷款者分文未得。 四、转机 光阴荏苒，至此纽约的房地产市场出现了转机。纽约退休基金会有点不想脱手此楼，不过最终还是出现了3700万美元的价格。这一售楼价扣除贷款的本息略有盈余。1978年9月6日，摩天楼买卖交割完毕，纽约电话公司和TIAA成了摩天楼的新主人。 另外还值得一提的是，前面提到的摩天楼所在街区内的餐馆老板，1978年6月将其房地产以82万美元的价格卖给了纽约电话公司和TIAA。这一价格比八年前帝雪曼公司所开的价低了52.9万美元，所以说过度的贪婪得付出代价。 五、成功者与失败者 本案例所介绍的开发项