第七章房地产开发投资可行性研究精要.ppt

(2)财务净现值(FNPV)。 它是指按行业的基准收益率或设定的目标收益率， 将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现 值之和，其计算公式为： 式中：ic—行业基准收益率或设定的目标收益率。 当NPV≥0时，说明项目的获利能力达到或超过了基准 收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。 在比较多种投资方案时，通常还要计算财务净现值 率(FNPVR)，即项目净现值与项目总投资现值之比。一 般应选取净现值率较大的方案。 (3)动态投资回收期(DPP)。 是指考虑折现因素时，项目以净收益抵偿全部投资所 需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等 于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算 公式为： 可用线性内插法计算 将求得的DPP与基准回收期相比较，如果前者小于 后者，则开发项目在财务上就是可以接受的。 在投资方案的初选阶段，如项目机会研究阶段和初 步可行性研究阶段，以及短期小型的房地产投资决策中 仍有一定的参考价值。常用的指标有： (1)成本利润率。 是指项目投资产生的利润总额与投资额的比率。其 计算公式为： 项目总开发价值：当项目全部出售，则等于扣除销 售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，则为项目 在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。 (2)投资收益率。 是指开发项目达到正常赢利年份时，项目年净收益 与项目投资的资本价值之比，主要用来描述出租经营的 房地产项目的经济效益。 (3)静态投资回收期(Pt)。 是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间， 这是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态指 标。计算表达式为： 例:某开发商以5000万元的价格获得一宗占地面积为4000平 方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率 为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为标 准层，建筑成本为3500元/平方米，专业人员的费用为建造 成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费 用为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税金分别为销售收 入的0.5%、3.0%、6.5%，预计建成后的售价为12000元/平 方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价开始时一次投 入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投 入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息 的10%。计算（1）项目的总建筑面积、（2）标准层建筑面 积、（3）开发商成本利润率。 解：1、项目的总开发价值： （1）项目总建筑面积：4000*5.5=22000（平方米） （2）标准层每层建筑面积：（22000-4000*60%*4）/10=1240（平方米） （3）项目总销售收入：22000*12000=26400（万元） （4）销售税费：26400*6.5%=1716（万元） 项目总开发价值：264000-1716=24684（万元） 2、项目总开发成本 （1）土地成本：5000（万元） （2）建造成本：22000*3500=7700（万元） （3）专业人员费用：7700*8%=616（万元） （4）其他费用：460（万元） （5）管理费用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16 （6）财务费用 ①土地费用利息：5000*[（1+12%/4）3*4-1]=2128.8 ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： （7700+616+460+482.16）*[（1+12%/4)（2/2）*4 -1]=1161.98 ③融资费用：（2128.8+1161.98）*10%=329.08 ④财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86 (7)市场推广及销售代理费用:26400*(3.0%+0.5%)=924 项目开发成本总计： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.02 3、开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元） 4、开发商成本利润率为： （5881.98/18802.02）*100%=31.28% 例：某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑 面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，其中30% 是自有资金，其余是贷款年限为15年，利率为7.5%、 按年等额还款的商业贷款。该投资者在购买该写字楼的 过程中用自有资金支付了购买价格5.3%的税费。假设该 写字楼在出租经营期内，月租金为160元/平方