第七章房地产项目管理精要.ppt

§7.4 房地产开发项目成本控制 房地产开发项目成本控制是指房地产开发企业在保证房地产开发项目进度与质量的前提下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。 在房地产投资活动中，投资者为了保证资金盈利安全和得到预定盈利目标，严格进行投资预算、资金财务成本控制、交易成本控制、交易额谈判结果控制等。 7.4.1 房地产开发项目成本构成及其估算方法 （1）房地产开发项目成本构成 房 房地产开发项目成本由开发成本和销售成本两部分组成。 开发成本主要包括土地置购费、前期工程款、基础设施建设费、建安工程费、配套公建建设费、间接费以及上述费用产生的财务费用。 销售成本主要包括广告费、销售代理费、营销部门管理费以及人员工资。 （2）房地产开发项目成本估算 项目成本估算的主要依据包括项目工作分解结构、资源需求计划、资源价格、工作的延续时间、历史资料等。成本估算的方法很多，比较常用的有经验估算法、参数模型法、自下而上估算法。 经验估算法又称类比估算法、自上而下估算法，是指利用以前类似项目的实际成本作为估算当前项目成本的基本数据。这种方法可以在较短的时间内获得大致的成本数据，但误差较大。 参数模型法是一种比较科学的方法，它立足于过去对成本产生影响的各种因素在现在和将来仍然起作用的这一前提，以过去建设同类项目的资料为基础，运用一定的数学方法进行加工处理和推理，借以估算项目成本。主要分为指数估算法和系数估算法。 自下而上估算法就是先算出各个单位的独立成本，然后将各个工作的估算自下而上地汇总，从而估算出项目总成本。 这种方法估算结果比较精确，但耗用时间长，费用支出大。 7.4.2 成本控制的原则 设置科学的投资成本管理目标 设计阶段成本控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本管理最有效的手段 7.4.3 成本控制的主要工作内容 编制成本计划，确定成本控制的目标 成本计划可分解为五个方面： ①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成 本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。 审查施工组织计划和施工方案 控制工程款的动态结算 建筑安装工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。 控制工程变更 工程变更引起的工程量变化和承包商索赔，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。 7.4.4 成本控制的主要措施 在房地产开发全程中，成本控制的主要措施包括以下四个方面： 强化成本意识，加强全免管理 (最基本做法) 确定成本控制的对象 (成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用) 完善成本控制制度 (编制一系列标准的报表，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体权责划分) 制定有效的奖励措施 (物质奖励，精神奖励，提供专业进修、职业晋升和国内外考察机会) §7.5 房地产开发项目合同与安全管理 7.5.1 合同管理概述 合同管理是指房地产投资主体或房地产开发商依据国家法律、法规的规定，对项目全程进行合同规划、分析、签订、解释，并对合同实施过程进行控制的管理工作。 合同管理是房地产开发项目“三控两管”中至关重要的一环。 合同管理在房地产开发项目中具有很强的必要性，主要表现在以下几个方面： 建立现代企业制度的需要 规范市场交易行为手段 规范市场主体的行为 规范开发市场的价格 合同履行的保证 通过合同约定，强化彼此的权利与义务关系，加强双方的相互 监督，明确违约责任。 开拓国际市场的需要 7.5.2 房地产开发项目主要合同关系 合同关系是当事人通过合同所产生的一系列法律关系，合同关系由主体、内容和客体三个要素构成。 房地产开发项目的主要合同关系包括： 开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列合同。 这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或者房地产转让合同。 （1）以开发商为主体的合同关系 承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。 承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同。 （2）以承包商为主体的合同关系 7.5.3 合同管理的主要内容 合同管理是房地产开发项目各项管理措施的基本工作点，合同管理直接关系到开发项目能否顺利、高效的完成。 合同管理的主要内容包括以下七个方面：