第三章房地产开发经营与管理精要.ppt

房地产开发经营与管理 第一节 房地产开发 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 一、房地产开发的概念 二、房地产开发的类型 1、按开发的阶段划分 土地开发：土地开发就是将原有的土地改变成能适合新需要的土地的开发活动。 房屋建设：房屋建设就是在一定的土地上建设各种房屋，满足人们生产、生活需要的房地产项目的开发活动。 2、按开发的地域划分 新城区开发：新城区开发是指将农业用途的土地改变为城市用途的土地，并在这块土地上进行房屋建设的房地产开发活动。 旧城区开发：旧城区开发一般也称为旧城改造或再开发，是指将旧城区的土地用途进行改变，使之重新适应城市新的功能需要的房地产开发活动。 3、按开发的规模和复杂程度划分 单项开发：指零星分散建造的单项工程或单位工程的开发建设。 小区开发：小区开发是对一个基础设施和配套设施齐全的完整的居住小区的综合开发。 成片集中开发：成片集中开发是指对范围广、项目类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，特别是指按照在某一建设期内，对房屋建筑、公共建筑、市政设施进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的社会效益、经济效益和环境效益的房地产开发活动。 房地产开发企业（开发商） 投资公司（投资商） 政府土地、规划、建设等相关机构 金融机构 设计机构 建设承包公司 质量检查单位 律师事务所 中介结构 三、房地产开发的主要参与者 四、房地产开发的流程 （一）投资决策分析阶段 （二）前期工作阶段 （三）建设实施阶段 （四）租售和服务阶段 （一）投资决策分析阶段 开发设想的形成：投资机会的寻找和筛选 可行性研究：市场分析和项目财务评估 （二）前期工作阶段 土地使用权的获取：征地 、拆迁、招拍挂 筹措开发建设资金 开发项目立项 项目规划设计及建设方案的制定和获得许可 项目报建 建设工程招投标：施工单位和监理单位 开工申请与审批：申领施工许可证 （三）建设实施阶段 建设施工 工程监理 商品房预售 项目的竣工验收 （四）租售和服务阶段 现房租售 租售后服务：保修和物业管理 一、房地产经营的概念 房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程。 第二节 房地产经营 地产经营是指土地使用权的经营，它包括土地使用权的出让、转让、出租和抵押。 地产经营一般多由政府指定的专营机构或房地产企业进行，如目前各城市成立的一级土地开发企业、土地整理（储备）中心等。 经营目标：有计划有步骤开发城市土地，积累城市建设资金，组织好城市土地流通和合理利用，促进城市建设和经济的可持续发展。 （一）地产经营 二、房地产经营的分类 （二）房产经营 房屋销售 房屋租赁 房产抵押 房产典当 房屋置换 （三）服务经营 房地产开发的投资咨询 价值评估 拆迁安置服务 房屋装饰、修缮服务 居住区环境服务与管理 （四）房地产综合开发经营 城市房地产综合开发经营是根据城市规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。开发土地面积一般在千亩以上。 房地产综合开发经营的优点：（1）开发成本最低，有利于缩短工期，提高经济效益和社会效益；（2）开发商和政府都可获得最大效益（3）使城市的总体规划和各项事业协调发展。 一、房地产管理的概念 房地产管理包括两部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。 房地产经营管理是指房地产企业以国家和政府房地产管理机关制定的法律法规和规划要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。 第三节 房地产管理 二、房地产管理的体制 直管体制 自管体制 托管体制 代管体制 物业管理体制 三、房地产管理的内容 （一）房地产产业管理 建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理 建立房地产等级评估制度，搞好房地产产业质量管理 建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理 建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理 建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理 （二）物业管理 物业管理泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。狭义的物业管理包括房屋的保养、维修、清洁、绿化、管理等。广义的物业管理包括楼宇的维修，机电设备和公共设