第三章房地产开发项目可行性研究精要.ppt

第三章 房地产开发项目可行性研究 第五节 房地产开发投资的风险分析 一、主要风险因素 （一）市场风险 房地产市场供求关系的变化所引起的风险称为市场风险。 1、由于宏观经济的影响以及购买力等原因，使房地产难以形成有效需求； 2、房地产市场价格产生大幅度波动而给投资者带来的风险； 3、开发房地产所涉及的主要资源的价格（如劳动力工资、主要建筑材料和设备费等）的上涨所引起的建造成本的增加。 （二）经营风险 因经营上的失误导致损失的可能性称为经营风险。包括以下几种情况： 1、由于得不到充分的准确的市场信息，错误的选择投资地区和时机而造成经营决策失误； 2、由于投资者不熟悉有关房地产众多政策、法律、法规而造成的投资失败； 3、企业管理水平和工作效率低下所导致的损失； 4、由于周围环境因素发生变化而使原来计划落空而造成的损失。 （三）利率风险 由于利率的变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。表现为： 1、对房地产开发企业融资成本的影响。 2、对居民购买能力的影响。 * * 第一节 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤 一、房地产开发项目可行性研究的作用 （一）为投资决策提供依据 （二）作为资金筹措的依据 （三）作为编制设计的依据 （四）作为有关部门签订协议、合同的依据 （五）作为申请建设执照的依据 二、房地产开发项目可行性研究的内容 1、总论 2、市场调研和需求分析 3、开发项目场地的现状与建设条件分析 4、规划设计方案 5、项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排 6、投资估算 7、资源供应 8、经济分析和财务评价 9、社会经济评价 10、结论 三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分 （一）机会研究 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目评价 四、房地产开发项目可行性研究的工作程序 （一）项目筹划 （二）市场调查与分析 （三）优化和选择开发方案 （四）方案评价 （五）编制研究报告 房地产开发项目可行性研究工作程序 提出项目设想 组织研究人员、制定研究计划 房地产市场需求情况调查 可供选择的开发场地、开发条件、环境调查 有关法规政策、社会环境调查 选择开发场地 确定开发规模、性质、结构、制定开发方案 征求有关部门对开发方案的意见 财务分析（包括敏感性分析、风险分析） 社会经济评价 编制可行性研究报告 决 策 前提 研究拟开发项目的必要性和现实性 基础 制定多个方案、选择最优方案，研究技术上的可能性 核心 研究经济上的合理性 结论 得出结论与建议 第二节 房地产市场分析 一、房地产开发投资的影响因素分析 （一）内部影响因素 认真分析自己的特点，准确把握自己的竞争优势。 （二）外部因素 辨别外部环境变化可能给自己带来的机会或不利影响 1、宏观因素 （1）人口 （2）经济 （3）政策法规 （4）信息 （5）社会文化 2、微观因素 （1）地段位置与技术因素 （2）基础设施与公共设施 （3）邻里影响 （4）规划控制 二、市场调查 （一）市场调查的实施步骤 1、明确目标，即确定研究对象的类别和范围，明确需解决的问题 2、制定研究计划 3、组织实施计划 4、分析和处理信息 5、提出研究报告 （二）市场调查 研究计划 1、确定所需要的信息 2、确定信息来源 3、确定收集资料的途径和方法 4、抽样设计 5、市场调查的时间安排及费用预算 （三）市场调查的内容 1、环境调查 2、房地产的供需情况调查 3、开发场地的调查 三、市场机会的把握 （一）市场需求的测量与预测 （二）识别细分市场和选择目标市场 1、市场细分 2、对细分市场的评估和选择 3、开发项目的市场定位 （三）制定项目的开发方案 1、开发目标 2、房地产开发投资规模 3、进入市场时间 四、几种典型的房地产开发需求分析 （一）住宅开发的需求分析 1、分析住宅需求者的区位偏好 （1）在学型家庭 （2）购物、交际型居民 （3）工作时间特殊型居民 （4）高收入居民 2、分析地区住宅市场的范围和特征 （1）地区市场的范围 （2）地区住宅市场的特征 （二）商业用房开发的需求分析 1、市场范围的确定 2、总购买力分析 3、供给分析 （三）办公用房开发的需求分析