xx房地产营销策划书详解.doc

凰城华府房地产项目营销 策 划 书 策划人员：余箫玲 杨田田 杨佳 龚凤英 策划时间：2014年6月13日  一、凰城华府项目背景 1 （一）公司名称 1 （二）项目经验 1 （三）凰城华府项目概要 1 （四）周边配套 2 （五）交通条件 2 （六）户型设计 4 二、项目环境分析 5 （一）宏观环境分析 5 1．房地产行业调控政策 5 2．国民经济快速增长 6 3．永川房地产市场竞争更趋白热化 6 4．优越人文环境促使永川房地产发展 7 5．技术自然环境 7 （二）项目发展现状 9 （三）永川区房地产市场需求预测 10 （四）消费者分析 11 1．消费群体来源 11 2．消费者特征 12 （五）竞争楼盘分析 12 1.区域竞争楼盘 12 2．项目竞争楼盘分析 13 3．项目竞争环境小结 19 三、项目可行性分析 19 （一）经济可行性 19 （二）社会可行性 20 （三）技术可行性 21 四、SWOT分析 21 （一）优势 21 （二）机会 22 （三）威胁 22 （四）劣势 22 （五）项目SWOT分析小结 23 五、项目定位 23 （一）目标市场 23 （二）目标顾客群分析 24 （三）项目核心卖点 25 六、产品建议 26 （一）产品卖点 26 1．卖点 26 2．建议 27 （二）项目规划与设计 27 1. 规划思想建议 28 2．平面规划建议 28 3．建筑形态建议 29 4．建筑风格设计建议 30 七、价格策划 30 （一）低开高走 逐步提升 30 （二）拉大差价 多级折扣 30 1.目标利润定价法（成本导向定价法） 31 2.需求差异定价法（需求导向定价法） 31 3.销售渠道策略 31 八、推广策略 31 （一）开盘前期策略 31 （二）开盘期策略 32 （三）强销期策略 33 （四）尾声期策略 34 九、人员分配 34 结束语 34 摘要：随着现代人们生活水平的不断提高，中小城市房地产业迅速发展 起来，人们越来越追求健康的休闲自由高雅的生活方式，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情。永川区凤凰湖风景秀丽，这里山水秀丽，环境优美，水产资源丰富，同时也是旅游景点，本项目是拥用资源优势的健康产业、朝阳产业，前景广阔。经过对凰城华府项目进行深入调查后，做出了这本富有独特个性和充满激情的营销策划方案。 关键字：凰城华府?????市场分析?????营销策划方案? 一、凰城华府项目背景 （一）公司名称 重庆利安物业有限责任公司 （二）项目经验 1．聂成花园：2001年，利安地产公司完成了位于九龙坡区的“聂成花园”开发。“聂成花园”定位于田园风情的休闲渡假项目。 2．天生丽街：2006年与重庆泰吉房地产开发有限责任公司联合开发北碚“天生丽街”项目。 3．重庆港城工业园区：2007年利安地产公司完成了重庆港城工业园区（D区）土地开发项目，完成总投资17716万元目前，该项目鲁家山片区企业已全部投入生产。 （三）凰城华府项目概要 2009年3月23日通过挂牌出让方式，取得凰城华府地块开发使用权。计划总投资约10亿元，总规模超过50万平方米，定位为中高档大型复合社区，以纯正的5+1电梯花园洋房、类别墅高档住宅及高品质景观高层住宅为主，结合丰富的社区配套，打造为永川标杆型的高尚住区。凰城华府一期项目已经结尾，并以完成交房。二期与三期项目正在进行中销售状况较好。主打洋房与高层。 项目位于永川神女湖、兴龙湖、凤凰湖片区之间，属于永川城市静音战略的重要布局——三湖新区。三湖新区重点打造高档居住、现代商务和服务外包为职称的中央商务区和电子信息、机械加工为特色的都是生态工业园区，交通的通达性强， 2012年11月3日，凰城华府精工高层样板房正式亮相 地址：凤凰湖大道1号。 （四）周边配套 教育配套：红旗小学分校、永川中学分校、文理学院； 医疗配套：永川人民医院、永川妇幼保健院、永川疾控中心； 公园配套：凤凰湖公园、观音山公园、体育公园； 小区配套：1.预期规划约15000平米的精品商业已经修建完成； 2.5000平米的风情酒店； 3.已经修建完成约1200平米的游泳池； （五）交通条件 1.公共交通设施： 301 路 起始站点： 老高速路口至凤临路口 108 路 起始站点： 永济食品（原肉联厂）至城市职业学院 302 路 起始站点： 神女湖至凤凰湖 103 路 起始站点： 大南门至同心苑 115 路 起始站点： 金山鑫泰至财政局 2.汽车客运中心： 图1： 图2 25队到凰城华府 （六）户型设计 凰城华府的户型设计都用了巧心，几乎每个户型都带有空中院馆，1房变2房，2房变3房。有了院馆，户型就有拥有了1百种变化，可以改成卧室，也可以变成书房，或者变成孩子的玩具房。也可以把它当做