资产评估简答_计算(资产评估)详解.doc

四、问答题 1、资产评估的主要原则有哪些？举例说明在评估中如何遵循这些原则？2、资产评估的基本方法有哪几种？各有何特点？3、资产评估的主要假设有哪几种？它与评估方法有何联系？评估报告书正文是否包括评估假设? 4、简述收益法的定义及适用条件。5、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？两者的关系是怎样的？ 6、简述房地产估价的程序。7、房地产估价的特点是什么？8、房地产评估主要有哪些方法？ 9、商誉有哪些特点？如何区别商誉和商标？10、长期投资评估具有哪些特点？ 11、流动资产评估特点表现在哪些方面？12、什么是资产评估报告？编写资产评估报告应符合哪些基本要求？ 四、?1、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估工作原则包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。资产评估经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。如按独立原则的要求，评估工作始终要坚持站在独立的第三者立场评，估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于独立地位，不能为资产业务各方的任何一方所左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。如果有利益关系应当回避。 2、资产评估的基本方法包括三种类型：市场法、收益法和成本法。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。 3、资产评估假设包括：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。这两项假设是市场法评估资产的基础。持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。它是成本法评估资产的基础。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。它是清算法评估资产的基础。评估报告中应包括资产评估假设。 4、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 应用收益法的适用条件是： 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。 5、复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 功能性贬值中的超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本 　　6、 房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被评估房地产的价格，确定评估结果和撰写评估报告。 明确评估基本事项又包括：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。 7、房地产估价与其他资产评估相比有一些较为明显的特点。它们是： （1）地产的价格实际上是地租的本金化价格，这是我们对土地资产市场价值评估的一个最基本的出发点。 （2）地产评估要以土地的最有效使用为假设前提，这是地产评估的一个显著特点。 （3）从总量上讲，土地的供给受土地资源量的限制，其价格主要由有效需求决定。 8、有现行市价法、收益现值法、重置成本法、路线估价法、预期开发法等。 9、商誉的特点 （1）商誉对企业整体的依附性（2）商誉的形成是一个历史过程 （3）商誉的不可确指性（4）商誉的内涵是动态变化的（５）商誉有可能为负值，这是商誉区别于其他资产的一个显著特点商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。企业中贿某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。第一，商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。商标与其产品相结合，它所代表的产品质量越好，市场需求越旺。第二，商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可