五星级酒店项目全过程管理探讨资料.ppt

五星级酒店工程项目全过程管理 一、五星级酒店及其评定标准 五星级符号：★★★★★　 我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。 （一）五星级酒店的类别 （二）五星级酒店评定标准：五星级酒店设计规范标准.doc （三）五星级酒店的基本数据 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为： 7000—9000元/m2）； 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间； 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2（四星为90m2～110m2）； 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%； 5、中国的五星级酒店投资回报率最高达到8%或9%，一般投资回报周期为15-20年； 6、土建建造成本：1400—1800元/m2，施工方成本为1100-1200元/m2，利润在8%—15%；装修利润15%-40%；水暖电利润20%-30% 。 二、五星级酒店工程项目全过程管理 （一）组建酒店专业筹建团队 在这个过程中，要详细分析： 1、酒店档次、类别的确定； 2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例； 3、各项硬件满足五星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求； 4、第3项的具体实施方案； 5、预期未来5—10年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋； （二）选址 选址之初，要对进驻物业的具体地理位置进行考察。具体从物业周边的配套设施、道路交通、未来的发展规划、消费者因素等方面来进行调查。例如，如果该街道有诸多高档写字楼、高档商场、大型会展中心等需要提供住宿服务的活动场所，就意味着有大量潜在高档客源作为酒店未来营业的保障。　　 同时，地段的交通状况亦是五星级酒店考量的另一因素。包括物业周边铁路、航空及其他交通乘客的流动数量、交通的发展及可能改变的规划、交通的通达性和交通工具的变化等方面都要做出专门的调查。 　 此外，在具体地段上建造什么样的酒店规模和结构亦是选址之初必不可少的工作。因为从酒店结构来看，除客房部分外，其他公共活动部分和饮食部分也占了很大比例。只有结合地段特征来科学划分酒店结构才能充分发挥出地段的价值。 （三）方案初步设计及专业装饰设计 五星级酒店设计概要：五星级酒店设计概要.doc 五星级饭店设计要注意五个问题： 一是坚持以人为本的理念  在功能关系、空间布局、交通组织和环境营建中如何为客人提供周全、方便、优质的服务。 二是追求高层次的文化品味和艺朮水准  提供周全、方便、安全、优质服务的同时，创造高层次的文化品位和艺朮水准，不能仅追求珠光宝气，视觉的冲击会造成审美疲劳，豪华装修并不能代表品位就高。  三是追求鲜明个性和地域特色 在大量应用新材料、新设备的同时，使五星级酒店更有鲜明的个性和地域特色，特别是品牌酒店要尊重所在地的文化传统，展现不同地域和民族的文化多样性。  （三）方案初步设计及专业装饰设计  四是注重节约  在追求高舒适度的同时，必须注意解决对资源的过度消耗和浪费。  五是传承、原创、理性和简约之美  在室内设计和装饰风格的把握上，走出繁琐、杂乱、堆砌、复制的误区，更多地展示传承、原创、理性和简约之美。 一个成功的设计方案： （四）施工总体计划及土建施工队伍的选择 ☆施工期的确定及中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工等施工工序的计划； ☆施工队伍的选择 1、资格预审——具备甲级资质、修建过酒店类建筑等，还要看施工单位的经济实力； 2、甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，要充分考虑合同条款。 由于设计及其他原因而延误工期的案例： 案例： （五）土建施工的进度、质量的监督和管理 ☆ 要求乙方做出切实可行的