房地产土地一级开发工作流程解析.doc

土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划土地储备开发计划（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费管理费4、纳入市土地储备库 计 划 编 制 依 据 政府产业政策 土地储备中心 政府 城市总体规划 土地储备中心 规划局 控制性详细规划 土地储备中心 规划局 土地利用总体规划 土地储备中心 国土局 报 批 市 政 府 计 划 土地年度供应计划 土地储备中心 国土局 土地年度利用计划 土地储备中心 国土局 土地储备开发总体思路 土地储备中心 国土局 前 期 筹 划 原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地一 级 开 发 意 见 村民代表大会决定 土地储备中心 村委会 村委会决定 土地储备中心 村委会 乡、镇政府批复意见 土地储备中心 村委会 政府批复意见 土地储备中心 村委会 土地一级开发申请 国土局 村委会 国有土地使用者决定 土地储备中心 国有土地使用者 国有土地使用者上级 主管单位意见 土地储备中心 国有土地使用者 ---- 前 期 筹 划 编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1） 土地储备中心 国有土地使用者 征地工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 拆迁工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 市政建设工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 土地供应方案 土地储备中心 储备机构或有资质的编制单位 市政规划设计咨询 储备机构或有资质的编制单位 相关单位 规划设计方案汇总 市规委规划设计院 储备机构或有资质的编制单位 规划设计方案审批 市规委 储备机构或有资质的编制单位 规划平面位置图 土地储备中心 规划局 地形图 土地储备中心 有资质的测绘单位 控制性详细规划 土地储备中心 规划局 用地钉桩成果报告 土地储备中心 有资质的测