花苑物业管理调研报告解析.doc

****苑物业管理调研报告 近期我们对我市一些小区的物业情况进行了解，对世纪公馆、富水嘉园A区、79号院、金宫花园、生活公司进行了走访与调研，咨询了集团公司的相关科室，针对****苑的总体规划与我市目前物业管理的情况，进行总结，提出****苑的物业管理的总体构想与管理思路。 1、成立物业公司的相关事项 要有效的进行物业管理，符合目前物业管理的大形势与潮流，应该成立正规的物业公司，并尽快实现物业管理市场化。 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国家建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监管。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 新成立物业公司先取得三级资质标准： 注册资本人民币50万元以上； 物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等级负责人应具有相应专业中级以上职称。 物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书（注册物业管理师证书） 有委托的物业管理项目 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 2、物业管理项目的管理特点 2.1、管理概况 （一）周边环境复杂，治安防范要求高。小区依河而建，周围村庄多，在相当长的一段时间内，还有相当多的施工人员、装修人员等，人员复杂、流量大，流动人员多。 措施：制订一套完整的治安防范制度，包括外来人员进出管理制度、巡逻制度等。加强治安防范工作的宣传力度，使得人人参与安全防范。对来访人员严格实行盘问登记制度，未获得受访人员的同意将被拒绝入内；加强管理人员的素质培训，对保安实行准军事化管理；建立快速反应体系。加强与当地社区、派出所的联系，共建共创示范住宅区。 （二）小区业主结构复杂，素质参差不齐，管理服务工作难度大。业主的物业管理意识相对较弱，在管理上特别是二次装修上带来一定的难度。 措施：因地制宜，根据需求将业主进行分类，在做好公共性管理服务工作的基础上，确定不同的工作重点，并开展个性化服务。 在二次装修管理上，主要采取以下措施： 1）、制定严格的管理制度。根据国家及地方相关法律法规，结合小区实际，制定《房屋装饰装修管理协议》、《装修特别提示》、《装修承诺书》等文件制度，明确业主、施工单位、管理处等各方的权利和义务。 2）、向业主广泛宣传装修的注意事项。在开始入住期间，我们将采取案例及法规的形式，在社区宣传栏、刊物等处广泛宣传依法装修的重要性。 3）、严格审查、督导、查验。对业主申报的装修方案由责任楼管员、专业工程人员、管理处主任先后进行严格的审批；楼管员在业主装修期间，每周巡查装修现场不少于3次，发现问题即时记录并在规定时限内按流程采取措施，协同施工单位制定整改措施并跟踪整改结果；装修结束后，依据业主提供的装修申请方案进行严格查验，特别注重公共管道、渗漏水、外观等方面的查验。 2.2、采用的管理方式 1）、管理服务宗旨及目标的实施 为实现既定的管理服务机制，以“亲切服务，用心管理”的宗旨，竭诚为业主提供完善、周到、优质、理想的服务，努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的居住环境。同时通过制定完善的设施设备保养维修计划，对物业及系统设施设备实施严谨完善的管理，最大限度地延长物业的使用年限。 物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业及设施设备实施规范严谨的管理，二是对业主提供细致、周到、优质的服务，创造舒适的居住环境。 2）、管理运作机制 公司每年签订管理目标、经济指标责任书。严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，。运作机制如下： （一）计划目标管理 按照《全国物业管理示范住宅小区的标准》及相关的地方法规、标准，制定各项管理指标。 （二）督导管理 采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量。 3）、工作计划安排 提前规划提前运作，保证各项工作顺利开展。 （一）前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 一 签定前期物业服务合同 按建设部示范文本 中标后 二 前期介入、参与规划、设计建设 1、研究规划设计意图、掌握工程施工现状 2、从物业管理的角度，提出合理化建议 中标后马上开始 三 拟订物业管理具体实施方案 1、制定详细的管理方案 接管时 同步进行 四 制定管理 规章制度 制定切合实际的各项制度 根据国家城市优秀示范小区标准进行管理 接管时