房地产估价解析.doc

L朗诗玲珑屿结果报告 　　 (一)委托方：南京金大洲集团房地产开发有限公司 　　(二)估价方：南京天宇土地房地产估价公司 (三）估价对象：朗诗玲珑屿位于天元中路与外秦淮河的交汇处，沿河畔绿堤向南进入200米 (四)估价目的：为合作经营提供价值依据。 　　(五)估价时点：2014年12月1日 　　(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准 　　(七)估价依据： 　　1.委托估价合同; 　　2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件; 　　3.《南京华信土地房地字第2号、第10号、第60号； 　　4.估价人员实地查看和市场调查。 　　(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 　　(九)估价方法：由于南京这个项目为新开发的土地，拟采用成本法估价。 　　(十)估价结果： 　　朗诗玲珑屿在估价时点的房地产市场价值为 921050.62 万元，大写：人民币人民币玖拾贰万零伍拾陆角贰分整。 (十一)估价人员：朱树晨 　　(十二)估价作业日期：2015年9月17日 　　(十三)估价报告应用的有效期：一年 朗诗玲珑屿估价技术报告 (一)实物状况分析： l.产权状况 2007年2月11日，南京金大洲集团房地产开发有限公司以投标方式获得万科九都荟70年土地使用权， 即2007年3月1日至2077年3月1日。该小区由南京金大洲集团房地产开发有限公司建造，其房屋所有权亦属南京天宇房地产开发有限公司所有。 2.土地面积与建筑面积 　　朗诗玲珑屿所处地块宗地号0408086，土地总面积为1000000m2，总建筑面积为1100000m2。 3.建筑物概况 （一）该小区为钢筋混凝土框筒结构，小高层建筑层数11层，建筑面积400000m2;高层建筑层数16层，建筑面积400000m2；别墅600幢，建筑面积300000m2;绿化达百分之四十，环境优雅。别墅外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个别墅具有高贵非凡的风格。备有一台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前南京市最受欢迎的小区。 (二)区位状况分析： 诗玲珑屿位于江宁区小龙湾地铁站对面，东至秦淮河、南至牛首山河、西至21世纪现代城、北至前河路。规划总用地面积74557.3m2，总建筑面积286274.15平方米，绿地率45.44%。朗诗玲珑屿共有17幢建筑，其中15幢为住宅，小高层（9层）3幢，12幢高层（15层—33层不等），另建有基层社区中心1幢、幼儿园1幢。为精装修科技住宅。。 (三)市场背景分析： 　项目是百家湖唯一科技健康宅，朗诗玲珑屿外得秦淮河、牛首山河双河湾十万平米开阔河景的怀抱、1500米生态绿堤，内设2800㎡社区中心景观及一水三轴八景的绿色海洋，体验置身于森林般的感受;同时拥有市环保局规划2条“清洁空气廊道”送“鲜氧”。更为难得的是，项目的户型方正，无面积浪费的基础上，做到了80%以上的得房率，户户皆享13-24㎡不等绝版高附赠。随着建筑面积新规出台,此类赠送面积或成“绝唱”。朗诗玲珑屿高附赠产品持续热销，房源走俏供不应求，据悉11月将推出全新86、114、132㎡三房景观楼王至尊户型，现正火热排号中。 (四)最高最佳使用分析：（略） (五)估价方法选用： 由于南京市目前为新开发的土地，拟采用成本法估价。 (六)估价测算过程 　　1)土地费用：土地使用出让金：5100*100=510000万元。 2)前期工程费：16245.8 万元 表2 前期工程费 序号 名称 计算依据 金额/万元 1 设计规划费 建安工程费*3% 8403 2 可行性研究费 建安工程费*0.15% 420.15 3 水文、地质、勘察费 建安工程费*0.15% 420.15 4 筹建开办费 建安工程费*2.5% 7002.5 5 合计 16245.8 3）基础设施建设费：102*117万=11934万 表3 基础设施建设费 序号 名称 计算依据 单价（元/㎡）元/平方米 1 供电工程 25*117万 25 2 供水工程 15*117万 15 3 供气工程 5*117 5 4 排水、排污工程 10*117万 10 5 道路工程 8*117万 8 6 路灯工程 8*117万 8 7 绿化工程 8*117万 8 8 环卫工程 8*117万 8 9 通讯工程 15*117万 15 10 合计