镜湖新城建设项目立项投资建设可行性分析论证报告.doc

安徽芜湖镜湖新城项目 可行性研究报告 项目概括 项目背景 镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施的一项重点城市发展项目。 镜湖区是芜湖本土文化的发祥地，过去一直是芜湖经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，镜湖区的发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足；建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均……特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的发展。 ??? 面临镜湖区城市发展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广大市民提供高品质的居住社区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年镜湖区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了374.5公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区－－镜湖新城。 ??? 镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜湖、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。 镜湖新城项目系芜湖市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。 项目区位及现状 项目区位 镜湖新城项目地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。 总体定位 镜湖新城作为加强新城区与主城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步发展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成芜湖的居住示范新城，整体结构布局为“一中心、两轴、三区、四点”的大型城市开放式住区。 一中心：以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。 两轴：贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。 三区：利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。 ??? 四点：商业中心---弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场 ??? 西洋湖公园---利用西洋湖形成开放性景观公园。 ??? 浴牛塘公园---利用浴牛塘形成开放性景观公园。 社区购物中心---在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。 区域现状 1、 基地现状 ???1.1用地使用现状 ??? 现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青弋江边有条防洪堤。现状村庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧（现已规划整治，部分地区形成居住小区）。其中第三人民医院和镜湖环卫队相临，位于基地西南侧。 ??? 1.2道路交通现状 　　基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设发展情况，北部赭山东路 （红线宽度60米）只延伸到浴牛塘区域。弋江中路（红线宽度60米）和北赭山东路（也称芜屯路）于基地西北角相交（环形立体交叉）。同时规划建设中的黄山东路（红线宽度50米）东西向深入基地，完整路段与三环路相交（分离式立交）。 　　另有一铁路于基地西南部相交。 　　1.3现状水系 　　基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖汇合后注入青弋江。 　　1.4其他 　　在基地北部有生态景观公园——神山公园。 2、　现状分析 2.1有利条件 　　1. 位于市中心，与政务新区相临，交通便利。 　　2. 基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。 　　3. 南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。 2.2现状不利条件 　　1. 基地内基础设施不完善。 　　2. 基地内居住与工业混杂。 周边情况 项目地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为镜湖新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划；地块往东频临三环路。 项目地块规划设计条件及出让要求 ? （一）、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求 编 号 土地位置 土地 面积 （m2） 土地用途 规划指标要求 出让 年限 （年） 起始 价（万元） 竞买保 证金 （万元） 备注 容积率 建筑密度 绿地率 071