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房地产项目（公司）并购律师实务 主讲人：王龙兴 引言： 今天咱们交流的是房地产项目或者公司的并购，我主要讲六方面的内容：第一，跟房地产公司项目并购有关的一些重要知识点。第二，房地产项目公司并购的动机，为什么要做并购，有什么样的动机。第三，是房地产项目或者公司并购的主要方式和决定因素，实践操作当中都有什么样的方式，每种方式都是由哪些因素决定的。第四，房地产项目公司并购的主要环节，都有哪些环节以及在哪个环节当中经常发生哪些问题。第五，房地产项目公司并购疑难问题的探讨，在并购过程中或者并购以后发生的一些问题，而且这种问题可能在实践当中比较难以处理和探讨。第六，作为律师怎么去接谈房地产项目或者公司并购的业务。主要讲这六方面的问题，希望在讲的过程中大家互动。 第一部分??房地产项目（公司）并购有关的重要知识点 一、获取房地产项目的几种方式 咱们去做房地产公司或者公司的并购我们都有哪几种方式，比如你想做房地产开发，你要去拿项目，都有哪几种方式？我做了总结归类：一种是直接方式，一种是间接的方式。 （一）直接方式 在直接方式里，现在政府公开的招投标、招拍挂是现在主流的方式，是直接获取项目的一种方式。在直接方式里，公开招拍挂这种方式包括招标、拍卖、挂牌这三种方式，现在很多财务挂牌比较多，当然也有一些招标的，拍卖相对来说少一些，特别是现在因为土地价格太高，政府为了溢价不太倡导用这种拍卖的方式来做，现在挂牌的比较多。 招拍挂的范围。哪些土地必须得招牌挂，哪些土地是可以协议出让的，这需要明确，经营性用地都需要以招拍挂的方式获取，还有一种非经营性用地，但有两个以上的用地者也需要用招拍挂的方式进行出让，协议出让范围非常窄，现在在开发区和科技园区的科技产业项目可以以协议的方式取得，其它的话要通过公开的招拍挂方式取得。 另外，招拍挂里面规则我们也要弄清楚，国土资源部有一些具体的规定，大家可以去看，最主要的规则一个是招标，招标不一定出价最高就能拿到，而是综合评标，这个方案可能比较适合这个项目，符合政府的定位，可能你就能拿到，不一定出价最高，还有一种是挂牌、拍卖，主要以出价最高的方式来取得，所以规则是不同的。 直接取得的方式就是房地产项目的转让，原来公司有的项目现在不想要了，想出让，这种情况直接以转让的方式在实践中经常发生，但在房地产的直接转让里，《城市房地产管理法》第39条有个限制，第一，已经支付全部土地的出让金全部已经支付完，并且取得土地的使用权证，这是一个条件，第二个条件要完成开发的总成仔额要达到25%以上才能进行转让，如果房屋已经建成了，要持有房屋的所有权证，这是直接转让的一个法律规定的限制性条件，但我们在实践操作中，做项目转让时，很多情况是没有达到条件的，但又想卖，对方也想买，这种情况在实践当中非常多，怎么办？这种没有达到开发的条件，法律规定25%的投资条件然后又转让，而且签署了项目的转让协议，这种情况下效率是怎么样的，在实践当中怎么处理，前几年这种案例非常多，前几年给你转了，转完以后，这种土地价格往上涨了，因为法律规定有限制条件，所以以法律规定的限制性条件来主张你的合同是无效的，然后让你把项目返回来，前几年这种纠纷非常多。 案例：2005年有一块500亩的土地，当时转让的价格是2亿，每平米600块钱左右，卖完以后，土地市场价格往上涨，所以转让一方向法院主张这个合同是无效的，理由是这个合同违反了《城市房地产管理法》的限制条件，所以主张合同无效。没有达到条件的情况下，项目的转让协议是不是无效的？ 合同法第52条有五项无效的情形：一是欺诈胁迫、损害国家利益的；第二，损害国家集体；第三，损害第三人利益的；第四，违反法律和行政法规的强制性规定；第五，以合法形式掩盖非法目的的。第五项是违反法律和行政法规的强制性规定，刚才这个律师说得很好，《合同法》52条法律和行政法规的强制性怎么理解？合同法司法解释（二）第14条做了限制性的解释，强制性规定指的是效力性的强制性规定，也就意味着如果我所违反的不是效力性规定，是管理性规定，那么并不必然产生无效的后果。《城市房地产管理法》有一条规定：投资达到25%以上才转让这个项目、土地，那这到底是一个管理性规定还是效力性规定，作为管理性规定和效力性规定怎么去鉴别？ 【学员：如果是国家利益的话就是效力性规定，如果是当事人利益，就是一个管理性规定】 那国家利益怎么判断？比如国有银行、国有企业，如果是损害了国有银行或者国有企业的利益，能不能视为损害了国家利益？ 【学员：不能。】 那什么是国家利益？ 【学员：社会公共利益。】 对，表述为“社会公共利益”比“国家利益”更为恰当，如果这个规定本身是为了防止损害社会公共利益的规定，那么就属于效力性规定，从理论上讲你这个说法是对的，到底怎么鉴别是效力性规定还是管理性规定，效力性规定看两个条件：第一，