商业银的行金融产品手册.doc

商业银行金融产品手册 第一章 个人主要金融产品 个人住房一手房按揭贷款 定义 个人住房一手房按揭贷款是指售房人为开发商的个人住房贷款，即银行与房地产开发商签订贷款合作协议，借款人以所购房屋作抵押向银行贷款，并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否具有完全的房屋产权划分为期房和现房贷款两类。 特点 售房人为开发商，期房贷款居多，涉及贷款行、借款人和开发商三者关系。 贷款额度、期限和利率 贷款额度一般最高不得超过房价的80%；贷款期限目前最长不超过30年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。如遇利率调整，则于次年1月1日起执行。现行利率为：5年以下为5.31%，5年以上为5.58%。 还本付息方式 在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的，还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。 收益点 有利于调整银行信贷结构，增加信贷资产的多元化； 2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性； 3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显； 4、由于一手楼按揭贷款大都采用以所购房屋作抵押贷款的贷款方式，风险较小。 风险防范要点 1、要严格审查开发商法人资格、开发能力、销售业绩及经营者素质；审查项目的合法性；审查项目资金落实情况和市场销售前景。 2、贷款行与开发商签订阶段性保证担保合同，明确保证担保范围、责任、期限和处置措施。督促开发商在规定时间办妥房屋抵押登记手续。 3、对期房的按揭贷款，一要加强对开发商资金管理，防止挪用贷款；二是对期房进行估价，防止利用虚假按揭套取银行信贷资金。 4、贷款行可委托评估机构对拟提供按揭贷款的楼盘进行价格评估，明确规定按揭贷款最高额度不得超过评估值的80%。 5、贷款行开发的房地产贷款项目要与个人按揭贷款结合起来，既促进个人住房信贷业务发展，又收回房地产开发项目贷款。 个人住房二手房贷款 定义 个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款，也称售房人为个人的住房贷款。 特点 个人住房二手房贷款是指购房人以通过房地产市场购买的房屋作抵押，向银行申请的用于支付部分购房款的贷款，也称售房人为个人住房贷款。 贷款额度、期限和利率 二手房按揭贷款通常最高额度不超过所购房屋价格或评估价格的50%。贷款期限不超过15年减去房屋已使用年限，最长不超过20年减去房屋已使用年限。贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。 还本付息方式 在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。 收益点 1、有利于调整银行信贷结构，促进信贷资产多元化和优良化； 2、采取按月分期还款方式，有利于增加银行资产流动性； 3、有利于促进银行存款、代收代付、代理保险和银行卡等中间业务发展，综合效益明显； 4、有利于增加个人结算业务。 风险防范要点 1、交易的房屋必须是具有完全产权且经有权部门批准上市的房屋； 2、交易合同必须经过有权部门鉴证； 3、贷款行要对交易房屋价格进行评估，或委托评估机构进行评估； 4、必须在办妥房屋抵押登记手续和房屋保险之后，贷款行才能发放贷款。 个人住房房改房贷款 定义 个人住房房改房贷款是指借款人根据国家房改政策规定，以从房屋产权单位购买的可出售公有住房作为抵押物而从银行得到的贷款。 特点 贷款额度小、期限短、贷款业务办理集中。 贷款额度、期限和利率 房改房贷款额度一般不得超过所购房屋总价格的50%，最高不超过70%；贷款期限一般掌握在5年，最长不超过10年；贷款利率执行人民银行规定的个人住房贷款利率。 还本付息方式 在还款工具上可采用银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。在还款方式上可采用一次性还款方式和分期还款方式。采用按月分期还款的还款日确定在每月的20日至30日，遇节假日顺延。分期还款方式的计算公式详见《个人住房贷款还款方式计算模式》。 收益点 1、有利于增加对公存款，扩大低成本资金来源； 2、售房单位集中办理房改房贷款，有利于降低银行成本和提高效率。 风险防范要点 1、房改房必须产权清晰 2、售房单位必须在贷款行开立结算账户，并将售房款专户存在贷款行。 3、借款人须提供有效担保。以所购房屋作抵押的，必须办理房屋抵押登记。在未办妥房屋抵押登记前，贷款行要与售房单位签订合作协议，由售房单位提供保证担保。如售房单位不具备《担保法》规定的担保资格，借款人须提供贷款行认可的其他担保措施。一旦