060 预售商品房买卖的法律风险讲义.pdf

新华考资： 咨询电话：010 预售商品房买卖的法律风险 打印：省纸版 清晰版 自定     字体：大 中 小   义   随着我国住房制度的改革的发展，以及土地资源的日渐紧缺，我国的商品房价格一路攀升。尤其 是自2009年以来，商品房的房价几乎是呈现几何式的增长方式，房地产的一、二、三级市场都异常活 跃。许多原来不以房地产开发为主业的大型国企、私营企业甚至是境外机构都投身到房地产行业来争 夺这块蛋糕，这其中就包括一些实力不强的中小企业也进入这一行业来分一杯羹。一时间导致房产与 房地产开发这个行业鱼龙混杂，鱼目混珠。造成了非常混乱的局面。 在这里，我们先解释一下什么是房地产一二三级市场。 房地产一级市场又称土地一级市场,是 土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土 地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地（通 水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）。房地产一级是由国家垄断的 市场。 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市 场，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。它是房地产的增量市 场。可称之为新房的买卖市场。 房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，即购买房地产 的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。可称之为二手房的中介市场，现今，如火如荼的二 手房买卖市场即属于房地产三级市场。 我们今天讲述的预售商品房的买卖就是指的房地产二级市场中的一种特殊制度的产物，商品房预 售许可制度。商品房预售许可制度俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但 尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋 所有权的一种房产交易行为。商品房预售最早出现于香港，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。 到了1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范 管理。引入商品房预售许可制度不仅使香港普通市民实现了拥有物业的梦想，而且加速了开发商资金 回转的速度，降低开发商资金的压力链的压力。香港的商品房预售许可制度发明不久后，这一制度就 风靡全世界。 在我国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量少，为了促进我国 房地产行业的发展，我国国内借鉴了香港房地产开发的经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年 颁布的《城市房地产管理法》确立下来。 从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目 的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资 金的使用成本。根据2007年新修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品 房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部 门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。从中，我们可以看出，取得商品房预售许可的 m 四个条件就可以进行商品房预售。而我国的