荣盛物业成本控制基准手册詳解.doc

目 录 目 录 1 前 言 2 第一部分 组织架构标准 3 一、物业服务公司前期介入人员配置标准织架构标准 3 二、物业服务公司正常运行组织架构标准 3 第二部分 岗位编制及用工标准 5 一、前期介入人员配置标准 5 二、物业服务公司人员配置标准 6 三、物业服务中心人员配置标准 7 四、阶段性变化影响配置浮动原则 16 第三部分 资源配置与使用基准 17 一、 管理人员配置标准 17 二 、公司经理、办公室、财务部配置标准 17 三、客服部配置标准 18 四、秩序维护部配置标准 20 五、维修部配制标准 20 六、环境部配制标准 22 第四部分 节能降耗常用措施 24 一、物业自用能耗的节能降耗方法 24 二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法 26 四、环境节能降耗的方法 28 五、计量设备安装 31 六、监督检查 32 第五部分 结束语 32 前 言 为进一步规范各物业服务公司的经营管理行为，为科学制定预算、执行预算设置基本的对照基准，物业管理部在公司有关部门和各地物业服务企业的支持下，在对公司目前物业服务涉及的区域物业服务水平现状、收费标准、设备配置、人力组成等数据进行调研的基础上，本着准确、适宜以及保障实际工作开展的原则，编订了《荣盛物业成本控制基准手册》，以期作为荣盛物业经营管理中的成本控制依据，为物业服务系统服务质量提升和企业后续的良性发展提供持续的动力。 对于本手册中部分内容释义： 1、单一公司单个项目或单个项目：指一个物业服务企业在本地区只服务一个物业管理区域，即物业服务合同（包括前期物业服务合同）中约定的一个服务区域，一个标的。 2、单一公司多个项目或多个项目：指一个物业服务企业在本地区服务多个物业管理区域，签定多份物业服务合同（包括前期物业服务合同），有多个标的。 3、本文中以下内容所指的单一公司单个项目、单个项目、单一公司多个项目、多个项目均同。 第一部分 组织架构标准 一、物业服务公司前期介入人员配置标准织架构标准 物业服务公司前期运行组织架构分为新成立物业服务公司和已成立的物业服务公司两种情况进行，具体见本手册第二部分中前期介入人员配置标准的内容。 二、物业服务公司正常运行组织架构标准 （一）10万平方米以下（含10万平方米） 项目 组织架构 单一公司单个项目 单个项目归属单一公司多个项目的物业公司 备注：监控中心依据本项目实际情况列入到客服或秩序维护专业组。 （二）大于10万平方米小于30万平方米（含30万平方米） 项目 组织架构 单一公司单个项目 备注：根据项目实际设施配置设定监控中心。 单一公司多个项目 备注：根据项目实际设施配置设定监控中心。 （三）30万平方米以上 项目 组织架构 单一公司单个项目 单一公司多个项目 第二部分 岗位编制及用工标准 一、前期介入人员配置标准 （一）新成立物业服务公司 新成立的物业服务公司要在项目开工前设置项目经理级别人员1人负责前期介入工作，直至物业服务相关专业组人员招聘到位。 （二）已成立的物业服务公司 已成立的物业服务公司在开发新项目时，由物业服务公司经理或从综合办公室、就近原有项目中指派人员兼任对新项目的前期介入工作，如前期介入区域的建筑面积大于10万平方米（含）则在项目开工建设后配置1名维修人员负责前期介入工作。 二、物业服务公司人员配置标准 （一）单个项目 公司经理 综合办公室（客服兼任） 财务（出纳、会计各1） 备 注 主任 人事 行政 品质 经营 1 0 1 0（人事兼任） 0 0 2 未设置人员的工作职能由公司经理兼任 （二）多个项目（5个以下） 公司经理 综合办公室 财务（出纳、会计各1） 备 注 主任 人事 行政 品质 经营 1 1 1 1 1 1 2 （三）多个项目（5个及以上） 公司经理 经理助理 综合办公室 财务（出纳、会计各1） 备 注 主任 人事 行政 品质 经营 1 1 1 1 1 2 1 2 管理项目数量多于10个或面积大于200万平方米可在人事、行政、品质、经营方面酌情各增加1人。 备注： 1、物业服务公司综合管理面积在30万平方米以下的，无论单一项目还是多个项目，均不设置独立财务部，设置会计一人，出纳一人，其中出纳可以由所在地地产公司出纳兼任，财务管理工作由所在地地产公司财务经理监管。 2、物业服务公司综合管理面积在30万平方米至50万平方米的，无论单一项目还是多个项目，均不设置独立财务部，设置会计一人，出纳一人，财务管理工作由所在地地产公司财务经理监管。 ３、物业服务公司综合管理面积在50万平方米以上的，无论单一项目还是多个项目，均设置独立财务部，设置财务经理一人，会计二