三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告詳解.doc

第一章 总 论 1.1、项目概况： 1.1.1、项目名称：初步拟定为“三亚海棠湾新天酒店”。 1.1.2、项目地址：项目选址于海棠湾旅游度假区一线海景酒店商业规划用地，毗邻海棠湾公共商业服务中心和哈萨克斯坦国家度假村（9#、10#、11#地）。海棠湾规划区位于三亚市东北部滨海地带，紧邻陵水境内的土福湾，距三亚市区仅28公里。场地沿东线高速公路向北至海口250公里，约2.5小时车程，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里。 1.1.3、占地面积：规划用地面积153000平方米（229.5亩），临海沙滩宽度约220米，纵深长度约700米。 1.1.4、建筑面积：拟规划建筑面积约6.12万m2（不含地下建筑面积7000 m2），其中：一座超五星级酒店，建筑面积约35000m2，64栋产权式别墅酒店，建筑面积约2.61万m2。 1.1.5、项目总体规划构思及建设内容： 项目将充分整合“海棠湾”及周边区域独特而丰富的旅游自然资源、人文资源和独特的区位优势，将其建成具有独特的海棠浪漫休闲主题和异域度假文化风情，颇具热带海滨生态特色的国际高标准的，拥有原生态热带水景健康乐园、风情万种的明星文化演艺、多彩的SPA温泉康体、浪漫情怀的银滩海滨等旅游环境，配备顶级半坡海景度假酒店、国际会议中心、世界艺术交流演艺中心、世界各风情的顶级度假别墅、养生康乐SPA、沙滩健康运动及国际游艇海上运动俱乐部码头等顶级度假运动休闲设施的顶级旅游度假酒店，使其成为海棠湾“国家海岸”旅游度假区的龙头，成为国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。 位于项目滨海路入口设置海棠园文化广场（入口活动广场），沿地块西北、东北两侧至沙坝西南、东南两侧海滨，依次设置含350间客房的超五星级标准的酒店客房楼2座（共约4层），产权式度假酒店别墅64栋（依北至南端海滨分别建设40栋200-300 m2明星度假别墅、20栋约500 m2的企业会所别墅、4栋约1500m2的总统别墅）。在紧挨入口海棠文化广场东南侧、两翼客房楼的中心配建酒店大堂综合服务楼（1楼的大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，负1楼的休闲购物水吧和地下停车场、2楼的特色中餐厅、3楼的国际会议中心及宴会厅、4楼的娱乐中心），并沿大堂主楼的东南侧至海滨，两翼别墅的中心分别配建世界（时尚）艺术交流演艺中心楼(含1楼的演艺中心、2楼的红酒雪茄吧、3楼的企业影视明星俱乐部)、健康理疗水疗中心楼（1楼的室内水疗中心、2楼的健康理疗中心、3楼的休闲运动中心）、室外的温泉SPA中心（含2个标准泳池、戏水池及10余个各功能疗效的水疗小浴池，树荫下、温泉湖畔、小溪旁设休闲情调亭台、酒吧、咖啡、轻饮等设施）及沙滩运动休闲俱乐部，包括热带风情的海鲜餐饮场、沙滩酒吧、沙滩咖啡亭、沙滩阳光浴、沙滩排球、网球运动、海上运动休闲餐饮场（摩托艇、帆板、拖曳及垂钓、游船海鲜世界等）等功能内容。 其中：酒店客房楼面积约21000 m2，酒店大堂综合服务楼面积约6000 m2（不含负一层），艺术交流演艺中心楼面积约4000 m2，健康理疗水疗中心楼面积约4000 m2，产权式酒店别墅面积约26200 m2。 1.1.6、项目投资规模：总投资约17亿元人民币，其中：土地购置及前期费用约59027万元，市政基础工程约3060万元，建筑主体工程费用约19410万元；装修费用约25080万元；设备电器配置费用约18060万元；广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约9950万元；公司管理、工程监理及计提预备费用约15830万元；酒店经营筹备费2500万元，产权酒店别墅销售等税费15224万元。 1.1.7、计划营业时间：项目建设约2年后2011年对外营业。 1.1.8、项目主要经济指标：容积率0.4；建筑密度12%；绿化率50%；限高15米；财务内部收益率21.84%；投资回收期4.87年。 1.2、项目开发商： 1.3、项目提出的背景及发展前景 20世纪50年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最快的产业之一，2005年以来世界经济增长4%左右，全球金融危机对世界经济的影响将在今后2、3年内得到复苏。世界经济的复苏将大大促进全球旅游业的上升和旅游消费的增加，世界旅游组织机构预测，2010年，全球国际旅游人次将达到10亿，2015年将达到12亿人次。随着我国经济的进一步开放和加入WTO后的国际化进程的加快与融入，中国旅游业的国际化发展遇到了难得的历史机遇，据世界旅游组织机构预测，到2020年，我国将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次。随着海南国际旅游岛的加快建设，三亚作为中国唯一的热带旅游度假目的地，进一步发展国际旅游业有难