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商品房价格监管制度管理制度 第一条为适应社会主义市场经济体制要求，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《省定价目录》及有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本规定。 第二条凡在本市行政区域内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本规定。 第三条市人民政府价格主管部门是本市行政区域内商品房价格的主管部门，负责审核在市城市规划区范围内开发经营的经济适用住房和普通住宅商品房的价格，指导、协调和监督全市商品房价格管理工作。各县（市）人民政府价格主管部门负责审核本行政区域内的经济适用住房和普通住宅商品房价格。 第四条经济适用住房和普通住宅商品房实行政府指导价，别墅型住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。 第五条商品房销售价格由成本、利润、税金、政府规费及住宅差价组成。 第六条成本包括：土地使用权取得费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用。 实行招投标或拍卖项目应当以中标书中载明的成本为合理成本；未全部完工项目的成本应当以规划设计书（图）和正确的预算金额为合理成本。 含有住宅用房的综合楼，其住宅用房与非住宅用房的土地使用权取得费考虑相关因素合理分摊。 经济适用住房管理费用和销售费用一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的2％；普通住宅商品房一般不超过本条第一款规定的前5项成本之和的4％。 财务费用即利息，其支出的计算基数不超过本条第一款规定的前5项之和的30％：计息时间为多层住宅不超过14个月，高层住宅不超过36个月，利率按国家规定执行。 第七条利润以第六条第一款规定的前5项成本之和为基数，按照规定的成本利润率计算。经济适用住房的成本利润率不超过3％；普通住宅商品房的成本利润率不超过8％。 税金是指房地产开发企业按国家规定的税目和税率缴纳的税额。 政府规费是指经省及省以上有权部门批准、由房地产开发企业代收代征的行政事业性收费。 第八条商品房的楼层差价、朝向差价、环境差价等住宅差价，由房地产开发企业自主确定，但增减差价额代数和必须分别为零。 第九条下列费用不得计入商品房价格： （一）住宅小区内经营性设施的建设费用；（二）房地产开发企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用： （三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其它费用；（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（五）已经减免及其它不应计入价格的费用。 第十条经济适用住房和普通住宅商品房的平均销售价格，由房地产开发企业以价格主管部门核定的基准销售价格为基数，按照规定的浮动幅度确定。经济适用住房价格的浮动幅度由价格主管部门在核定价格时确定，普通住宅商品房上浮幅度不超过5％。 商品房价格计算公式为： 商品房基准销售价格；成本+利润+税金+政府规费商品房平均销售价格；基准销售价格x（1浮动幅度） 第十一条普通住宅商品房预售价格由房地产开发企业自主确定，报价格主管部门备案，预售价格调整的应当重新备案。 不按规定备案的，房产管理部门不予核发商品房预售许可证。备案价格应当与实际预售价格一致。 第十二条房地产开发企业建设的经济适用住房和普通住宅商品房，应在销售、交付使用前向当地价格主管部门申报商品房销售价格，当地价格主管部门依据有资质的成本认证机构确认的合理成本和本规定的相关规定，核定经济适用住房和普通住宅商品房基准销售价格。 第十三条普通住宅商品房价格成本发生变化的，应当重新申报核定基准销售价格。 已销售的普通住宅商品房，附属公共配套设施和公共基础设施实际建设成本低于定价时的测算成本的，由于规划设计发生变更等客观原因导致的，由房地产开发企业将其差额部分解缴该住宅小区的维修基金帐户，作为住宅小区全体业主共有的住宅维修基金；由于弄虚作假等主观原因导致的，其差额部分视为价格违法所得，价格主管部门应当依法查处。 第十四条商品房一般按建筑面积计价销售，住宅商品房也可以按套内建筑面积计价销售，别墅型高档住宅可以按套计价销售。无论采用何种计价方式，同一住宅小区、同类型房屋的计价方式必须一致，预售、销售和营销广告中使用的计价方式也必须一致。 第十五条住宅小区内按规定配套建设的可售车库、阁楼的价格由开发企业报价格主管部门审核，销售总金额抵减核定商品房价格的成本。自行车库价格不得高于住宅商品房建筑安装工程费和土地使用权取得费的80％，阁楼价格不得高于住宅商品房的建安成本。 第十六条建设成本摊入价格成本的物业管理用房，产权属于住宅小区内的全体业主，房地产开发企业应当在竣工