环境污染房地产价值_0.docVIP

环境污染房地产价值 环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。一、环境污染对房地产价值的影响因素（一）环境污染威胁公众健康环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。（二）环境污染减损房地产价值房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。（三）环境污染造成长期的社会资源成本环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫·E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分为以下五类：（一）水污染对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。（二）室内空气污染由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。（三）噪音随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的影响时，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的干扰居首位。（四）土壤污染问题我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。（五）电磁场污染随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。三、北美地区对受环境污染房地产价值减损的评估及处理美国的环境保护法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做了重要修订的《美国综合环境处理、赔偿和责任法》（ComprehensiveEnvironmentalResponse，CompensationandLiabilityAct，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：污染物清除成本（Costsofcleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liabilitytothepublic）；污染物清除后的污名损失（Stigmaaftercleanup）。本文将结合我国具体情况加以