房地产开发报建程序精要.ppt

房地产开发报建程序 房地产开发报建是房地产开发过程的重要环节，是实现基本建设程序合法性的法律依据，它对资金运行、开发效益的提高也具有十分重要的意义，它做为一项新型的业务工作，始终贯穿于房地产开发的整体过程，它需具备相当熟悉的业务技能和专业知识，同时还需具备良好的合作关系，看似复杂深奥的环节工作其实很简单，我现将真正的开发工作主要在以下三个方面。 一、开发前期准备和报建工作 二、错综的人际关系和良好的谈判技巧 三、后期验收办证工作（一个项目从立项起至建设、销售、产权证的办理，全部购房者取得产权证书之日起，才算一个开发项目的真正完了。） 什么是开发报建：就是在取得相关技术资料的前提下，通过公司运作为实现开发目的而需提报含权属申请并取得法律、法规所规定的建设凭证。 一、开发前期准备和报建工作 二、错综的人际关系和良好的谈判技巧 三、后期验收办证工作 谢谢大家！ * 1、概括来讲，主要围绕项目建设的“五证”来开展工作即立项报建、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这些证件也是实现融资贷款、开盘销售的主要依据，也是政府进行房地产调控的有力手段。 首先让我们了解一下房地产业，房地产业是从事房地产开发经营、管理、服务等行业的总称，房地产具有鲜明的保值性和增值性，其基本运行过程可大体分为六个阶段。 （1）建设项目工程的项目投资概算及设立 （2）建设项目工程的项目规划与审批 （3）建设项目的土地使用权的取得 （4）建设项目的工程建设与管理 （5）房地产的销售、租赁管理 （6）房地产的物业管理 具体来说，开发报建应从以下几方面着手： 这里有必要说明一下，作为一个健康的房地产建设项目必须经过投资概算、收入回报的可行性研究，经过充分论证得出是否可行的结论。 虽然房地产业具有区域性特点，使得各地区或城市情况不完全相同，但是房地产是开发报建的基本建设审批程序和规律基本是相同的。其基本建设程序如下： 向规划部门 1、提出《建设工程项目选址意见书》 需具备的条件：①1：1000的地形图两张 ②城市控制性规划 ③用地合作协议 ④开发资质 ⑤开发计划（规模、投资、建设周期、开发性质、概念性规划） 。 2、委托有资质单位进行环评、可研的编制并取得同意项目实施的意见，此时要求有详细开发意图，具备成熟的方案和开发计划，具备修建性详细规划条件要有相对成熟的总规划平面图、立面图、效果图、完善的经济指标以及配套设施的布置安排情况 3、取得土地部门的用地意见，通常有两种情况：一种是熟地、一种是生地。熟地：即它由政府部门负责完成拆迁、场地平整（含地上、地下、管线、人防等公用设施的拆迁），完成项目建设的市政配套管网建设，即“七通一平”（通水、电、暖、气、污、道路、通信）可用于直接开发的建设用地。一般以公开招、拍、挂形式获取，交纳相关竞买地价后以成交确认书予以体现。 另一种是“生地”，这里也有两种，一种是存量土地（即属国有建设用地），别一种为增量土地（即集体用地新增国有建设用地，这种更为复杂手续较为繁琐，如南海项目用地），需政府收储部门进行“一次”开发，即拆迁、征地、砍伐树木、迁移管线、房地安全和补偿，这也是一项庞大的工程，若有机会我们共同学习。这里主要以熟地开发为例。 4、立项报告报市发改部门获得批复 明确开发项目需符合国家产业政策、投资额、建设规模、建设周期（需明确一下，一般发改部门批复有效期为两年注意别过期）需要的文件有： ①选址意见、 ②成交确认书、 ③环评报告及批复、 ④可研、⑤开发资质、 ⑥企业法人证明、 ⑦资金证明跨年度项目需占有总投资的30%. 5、向规划部门申请《建设用地规划许可证》 ①给出打桩条件、 ②委托测绘部门（指定）钉桩完成测绘，取得成果（即用地红线图）、 ③立项、 ④成交确认书、 ⑤地形图1：1000、 ⑥申请表及申请书、 ⑦选址意见书、 ⑧修建性详规（批准的）。 注：此时取得的测绘成果即红线是相当精确的（加有坐标），设计部门以此开展所有工作的依据，技术部门需予以核对、确认。 6、土地使用证 在取得用地规划的情况下，提供相关权属证明交纳完地价款、税费后，签订出让合同，便可申领土地使用证。 7、建设工程规划许可证 所有报建均由市行政审批服务中心进入，所需资料： ①批准的修建性详细规划 ②规划总平面（带地形图） ③土地证 ④用地规划 ⑤选址意见 ⑥立项 ⑦规划平、立、剖蓝图两套加盖设计单位公章（叠A4） ⑧配套设施设备用房平面位置、面积 8、向供水部门报装临时用水申请 ①立项、②规划 ③平面图 ④临时管线路由图（由技术部门提供，带高层） ⑤交